地板行业发展（上海）论坛（3）

    主持人：谢谢方秘书长。今天这个机会非常难得，因为大家坐在这里同时听到了辽宁、上海、江苏和浙江行业协会的领导对未来地板行业发展的规划和目标。本来第三块进行台上台下的交流，既然机会这么难得，如果台下有什么问题需要向各位行业协会领导发问的话，大家现在就可以提出。 

　　接下来我们进入会议的第二部分，我们将进一步深入探讨房产新政与地板产业发展，探讨地板行业战略创新之道。接下来请出今天的特邀嘉宾，上海市经济学会会员、经济学专家学者，上海市长宁区住宅发展局高级经济师，《中国房地产报》、焦点房地产网特约撰稿人，顾海波先生。 

　　顾海波：谢谢各位地板行业的领导，也谢谢焦点网给我这个机会，更谢谢地产产业链下游的各位同行，我们有机会共同交流房地产新政对经济的影响，对地产行业的影响，对地板行业的影响。我感觉房地产的光环太耀眼，挡住了所有人的视线，所谓一俊遮百丑。过去是“千年等一回”，整个政策聚焦，中国房地产现在是四个盆地：一个是政策盆地，倾斜；一个是利率的盆地，负利率；税收的盆地，我们的税收很好，消费税收现在不敢征收，物业税没有，遗产税也没有；同时也是汇率的盆地，国内外热钱投资中国，所以我感觉到是千年等一回，也造成了房地产上游和下游行业的火爆。上游是钢铁、水泥、电解铝，03年的时候中央就讲可能过热，这两年上游已经过剩，不但是价格上升、产能过剩，同时竞争相当激烈。接下来房地产何去何从，“让我欢喜让我忧”。地方每次讲狼来了，狼都没有来，看看地板行业好象也是问题不大，因为每次房地产都是化险为夷，地方都顶着，不可思议的增长和片面的政绩观，导致了房地产的虚假繁荣和非理性上升，尤其在长三角。我们又讲，正常就不要调控，调控就说明不正常，这也是个悖论。家宝总理在两会期间，记得他有一句话“住房、医疗、安全、卫生等四个问题是他最关心的。”这次我在上海卫视《五一话楼市》的五档节目里面我就讲，但是没有一个地方政府感到痛心。东部要起飞，上长三角走世界城市的道路，牛市不言熊，根本不知道跌价是什么。西部要开发，东北要工业基地要振兴，还有中部，不是东西的东西的中部要崛起。这也是一个悖论，一面说有保有压，但是全国山河一片红，北京是申奥，上海是申博，杭州的钱江新城也是80公里，天津有港口区，这些都是大的项目，所以总体上面都很火爆。现在就是看下游怎么办，下游看房地产，房地产感冒以后我怎么办，整个战略定位、产品发展、企业发展速度、行业扩张速度，行业是扩张还是收缩还是保持原味，都盯着房地产，可能是一损俱损，一荣俱荣。我感觉到房地产岌岌可危，已经影响到了中国经济整个格局的发展，总书记讲自古华山一条路。刚刚讲到地板行业怎么向技术要生产率。在这种情况下来看又很微妙了，地方没有一个政府感觉到有问题的，小到县级城市，有的政府大楼像白宫一样大，前面还有一个大广场。中央政府又很急，3月5日的两会首次提高了房地产，以前都不讲，以前都讲钢铁、水泥、电解铝，现在首次提高了，由于房地产引发的国民投资量的上升，这是第一次由房地产引发的国民投资量的上升。4月17日、5月17日、6月14日，三个月一次的国务院常务会议，如此密集，每次都讲是什么问题，但是没有点，说明问题很严重。但是到了手段，这次六部委意见，国六条和九部委意见出来，我也感觉到是比较温和的，中央政府用心良苦，也深深地折射出中国经济的短板，除了房地产以外，还有什么支撑？我认为房地产淡出支柱产业是历史的必然，尤其在长三角、珠三角、北京，它的产能已经达到了相对的峰值，它的价格已经到了相对的高位，我的量在天花板上面，房地产的需求量、成交量已经在天花板上面，在这种情况下面，直接影响我们下游行业的发展。上海前两年竣工量3000万，消费量也是3000万，随着整个历史性的动迁、世博动迁、轨道交通动迁的完成，随着我们现在上海楼市大量投资客的侵入，长三角如果没有投机客、如果国内外热钱进来，至少是大起中落的时期，因为现在有效需求不做、有效供给也不做，所以有了70％的问题。1.8万户的世博动迁在5月底完成，再加上几十个轨道交通，十条线出来，上海现在有200多个地铁车站，150个在建，还有50个在动迁，加出来的1.3万户动迁也在这个月底完成，接下去还号称我们中国的自住率最高，80％以上的人都有自住房，而且还有有两套的，我说这样的情况就是饱和了，房地产是要均衡发展，什么时候需要什么时候发展，剩下的留给外销房来炒。  {TodayHot}

　　产业的发展需要元素，推进的两大元素，一个是资金，就是中央现在管的银根，另外一个就是地根。土地在哪里？房地产的要素是土地。地板行业可以跨过经营，可以到外国去，可以利用它的原材料，可以来料加工，可以走出去作为跨国公司，可以进口替代，房地产怎么办？房地产的土地在哪里？上海的土地在哪里？全国人均耕地1.41亩，上海只有0.33亩，0.33亩里面还仅仅是户籍1300万人口为基础的，想想现在上海的常驻人口是1700万左右，你的根基在哪里？中国只有一个长三角。我们跟美国相比占地面积差不多，人口多得很，它是2.6亿，我们是13亿，它的土地是一马平川，我们长三角这么好的地块变成了世界工厂、世界车间，我们能不能打出去。这也折射出我们整个经济的问题，房地产必须要淡出，高峰以后必须要回落，这是规律，在这种情况下，我们有没有其他产业替代房地产？用我们的科学技术嫁接房地产行业，提升它的产能。我们的汽车业可以出口，我们的家电全部在中国生产，绕过关税壁垒到中国来生产，利用中国的能源，利用中国的交通，利用中国的煤炭，利用中国的钢铁，所以整个世界技术的核心脑袋心脏在美国，设计在日本，它的车间、它的工厂就在我们亚非拉的兄弟国家。4月22日我在上海政协开会，也是谈话房地产，我最后发言，我说我们怎么样迎接房地产的主动盘整，经济领域的“禽流感”与“SARS”，假如说经济领域的“禽流感”与“SARS”来了我们怎么办，怎么样主动盘整？房地产吸引了太多的眼球，聚焦了太多的光环。实际上在座各位都是专家，大家都在买房子，合适自己的才是最好的。 

　　讲到中国的房地产，我主要是讲长三角，是个阶段性的问题，量放不出来，我关心的是量的问题，而不是价的问题，价格再高，对于高档房子的需求少，{HotTag}假如老百姓的需求少了，那就没有量了。总的来讲，全国、尤其是长三角应该是放在量上面，高位放量做顶部，高位放量与高位缩量形成顶部。但是轨迹很诡异，各级政府力挺房地产，房产市场火爆的主要责任在政府，房产开发商都是棋子，每个棋子怎么走都是要跟着政府走。我感觉到高位放量做阶段性顶部，这对未来房地产走势和整个地板业的走势更具有参考作用。

 　　前一段时间为什么狼还是不来，前一段时间的调控概括为十六字方针，管住银根，管住地根，抑制投资，遏制投机。我在焦点网上写了一篇文章，“调控成空调”。银根跟地根全面放松，土地很多，上海现在是1500万到2000万左右，这是政策的需求量。在这个情况下面，土地还很多，土地造2亿，每年2000万就是10年。所以说管住地根是什么意义？我跟北京解释，管住地根主要就是盘活存量。我感觉到中国的土地一年两年不批是不要紧的，也可以给子孙留点空间，给拿地炒地的盘活起来。现在他们又在忽悠了，说要土地收回，我说土地收回是老百姓的钱，土地法颁布20年，房地产管理法颁布10年，哪次收回来了，眼看着国有资产流失掉了。银根也放松，在一季度我们的货币投放已经超过50％，到六月底估计就是100％。也就是说一年的投放量半年用完了，下半年还要大，世博会还没来，轨道交通还没上，还在做，杭州的钱江新城接下去也是地铁。遏制投机、抑制投资也是迟迟不敢做，现在是忐忑不安，坐在飞车上面，上也不是下也不是，如果上的话也要出问题的，为什么要开会呢？因为这会引起通货膨胀。中国经济现在受到多种挤压，既有成本上的通货膨胀，又有其他行业的通货紧缩，慢慢还会转到下游的产业。包括就业的问题都很大，中国经济陷入到通货膨胀和通货紧缩的双重挤压，这是很危险的。现在我们靠土地透支资源，我们不但卖掉了这一代的地，还卖掉了我们子孙的地。房地产的结构会发生一些变化，遏制投机、抑制投资，现在对于外资方的购买细则还没有出来，据说细则要出来。另外一块是房地产交易的个人所得税，国家税务总局已经讲了，财产的交易政府部门收税是法律的规定，但是我们也迟迟不敢下。物业税也是酝酿当中。有的国家是，只要是投机，不管是国内投机还是国外投机都要打击。因为我们地少人多，一定要给子孙留点空间，功在当代、利在千秋，我们做的事情要禁得起时代的检验。我上次在网上发表一个观点，“不买房运动”，广东省建设厅也叫广东人民不要去买房，我说这是你不作为，既然太高了，你应该想办法让房价下来，怎么能让老百姓不买房呢？中国老百姓像羊一样的，很温顺，领头羊一买就有羊群效应，房地产非理性的火爆实际上是外资投机客的带动，引起了非理性的火爆，到了中央政府这边起的作用也是不可估量的。现在媒体也不好讲，唱同一首歌的趋向很严重。长三角在去年感觉到问题很大，房地产下降、自住需求已经影响宏观经济调控，杭州还出来新政，上海也在呼吁。我们自己也要分析，不是说家丑不外扬，我们不能生活在一种虚幻的环境当中，自娱自乐。三番五次的宏观调控从04年就开始，04年的国八条成为“空调”，现在怎么样？假如说明年的今天房地产还是非理性上升，那么变成什么“空调”了？我开一个玩笑，中国除了卖地以外还卖什么东西？这面临着信誉的问题，一个是国民经济系统性风险的问题，一个是产能过剩的问题。钢铁、水泥、电信在03年还非常火爆，整个经济的同构化、同质化，包括我们的地板都是如此，一窝蜂，每个行业都把地产行业作为支柱产业。有个地方的税收半数以上都是房地产提供的税收，它怎么肯放呢？ 

　　最近有一个问题，大家都在讲吃药，以前是长三角生病全国吃药。我说对不起，没有一个长三角的领导说他有病。但是外界是这么认为的，04年的时候长三角生病全国吃药。我经常在外面走，我去年到吉林、沈阳、哈尔滨，我去一看不得了，他们的房地产都是在生产领域，就在售楼处。我说我们长三角在哪里？就在流通领域，在炒家手里面，跟风的那些太无辜的老百姓跟进去。没办法，以前拿了动迁款不买，两年翻两番，这个价格太诱惑人了，他怎么会不跟进呢？上海人很精明，买菜兜一圈，有0.5元的一定不买1元钱的菜，这就是上海人、长三角的人，但无奈才跟进去的。谁叫你买的，你可以不买，房地产非理性火爆，是因为需求旺，需求旺这里有羊群效益的问题，有投机的问题，但是我最担心的是这些跟进的人。当然长期看好，但是短期必须要盘整。现在又有一种话，说我们长三角没病，因为长三角在盘整，价格不高，北京、珠三角、大连等城市在跟进，他们应该吃药。我说这些都是口水仗，现在全国都在生病，全国都要吃药。因为中国高悬着的税收的问题，接下去通货膨胀引发的加息问题，我估计差不了两个月又要加息了。04年的时候为什么我说长三角生病全国吃药，造理说应该是全国内地的城市应该先出问题，号称世界第六大城市群的长三角普遍的成交率下滑，引发了政府所谓的刚性参与。我感觉上海很大一块就是刚性动迁吸纳了很多成交量。只有一个问题，投机过剩。我认为长三角的病远没有好，它的病还很深，需要慢慢调理。现在北京的成交量也下去了，深圳也有问题，深圳是以项目为准，每个项目都是70％，其他地方还不敢，宏观调控还处于一种胶着状态。 

　　在这种情况下面，未来怎么走？整体来看其他地方应该是稳中盘整，长三角应该是稳中有降。杭州到处都是房子，有在建的，还没建好的，我感觉长三角都在急，你急什么？你是世界的城市群，你为什么要怕呢？我现在讲了，房地产不涨是跌，小涨也是跌，涨15％也没有必要去投资它，风险太大了。现在投机的关着他五年，他不出来，现在大家在博弈。 

　　我感觉到房地产的未来是“无言的结局”和“天意”，地板行业怎么跟着房地产走，它也一定会大量淘沙，重组和兼并。我感觉现在不是扩张的时候，是提高内在含量的时候，科技含量的时候。还有一句话是“明天会更好”，社会主义早晚会进入高级阶段，你我只会在中级阶段嘎然而止。房地产现在稳定房价是涨幅趋缓，这是最大的误区，现在病在表面还可以看，如果进入骨髓就无法看了。 

　　祝愿我们这个行业常青，与时俱进，谢谢大家！ 

　　主持人：顾老师说房地产患上严重的感冒甚至发烧，地板产业会不会也会随之患上感冒。或者说现在的房产新政对地板产业到底有没有影响呢？ 

　　顾海波：地板可能比房地产的空间还大一点，房地产的空间是土地，你可以跨过经营，你可以走出去，理论上讲地板行业的空间比房地产的空间大得多，但是目前来讲应该保存实力，苦练内功，下实上虚，就像中国功夫，我们一定是底盘很坚实的，以不便应万变。我祝这个行业常青，因为这个行业跟我们老百姓息息相关，无论是高档房、低档房，我们城市化进程远没有结束，地板行业比房地产行业更有前景，房地产进入大浪淘沙的阶段，需要慢慢清理。 

　　陈大男：作为地板企业我谈一点我们的看法。总体上大的方向赞同顾老师的说法，但是具体来看我们就不是这样完成悲观的看法。地板企业和地产企业来说是上下游的关系，一荣俱荣、一损俱损，总的趋势大概一样，没有造房子、买房子的人就不会有装修的需要，更谈不上铺地板。国家调控的目的是干什么？调控是要使它健康、理性并且长远地发展，调控不是把房地产行业整个一下子搞垮，说中国从此不要房地产行业了，所以总体来说会有一个更理性的发展，既然是发展，一定还会有此起彼伏的增长。第二，确确实实，中国老百姓的需求是存在的。按照国家的规划和中国经济增长的发展趋势，每年城市化的进程是存在的，国家的目标是1％，大体人口就是每年新增城镇人口700万到800万，这700万到800万无论买房还是租房，它的需求一定是存在的。所以城市化的进程，包括中国现在的两次装修需求也是很强烈的，从以前二三十年装修一次，现在大城市十年左右，小城市十五年左右，以后可能会缩短到八年左右的两次装修，这样的需求也是比较旺盛的。以这样的需求来看，城镇的房子、居住的建筑面积一定会扩张，这是大体需求，当然具体数字多少，我们公司对国家连续五年的政策，包括连续五年的各地新建住宅、商品房的销售情况，我们都有一个统计数字。所以总体来看目前患虚火的可能是投机价值比较高的，长三角沿海城市虚火比较旺，但是二三级城市，城镇化的进程更多是让他们过上城市人的生活。所以从这一点来看，我们看到二三级城市这几年房地产业比较好的发展。从行业实际角度来讲，地板的需求或者说我们的销量也在快速增长，这就是说我们的市场前景还是比较好的。从消费者的需求来讲，以前我们有福利政策，但是这个政策除了对于北京的一些官员还存在以外，基本上已经停止了。以前有系统自建住房，还有消费者自己想搞自建住房，但是目前来说这种可能性都比较低。第三，如果没有福利分房，也没有自建住房的话，老百姓要改善居住条件怎么办？只有从市场上去买房。当然买房者都不希望房价高，我买的时候希望今天是1000块一平米，但是买完以后我希望它是5000块一平米，我不说我赚到了钱，但是至少我心里是满足的，就像吃葡萄，从最小的开始吃，感觉是前景很好，当我吃最大的，可能现在是最好的，但是以后未必好。所以从下游产业的角度来讲，既然国六条意见出台，九部委的实施细则，基本上总体来说要控制投机，但是对于投资以及老百姓的住房需求还是兼顾到的，尤其是建设部界定了90平米以下70％，后来建设部住宅产业司的谢司长解释了一下，主要是建筑面积90平米以下，这是真正老百姓的居住房，只要老百姓买房，就一定会有装修地板的需求，原来铺的面积比较大，现在每单的成交量小一点。从长远来看，老百姓买房的需求是确确实实存在的，是需要的，谁也不可能说我住在光天化日之下。所以我们对于这个行业的未来，尤其是与房地产行业相关的行业前景来看，应该说行业前景看好，老百姓的需求是存在的，90平米只是一个量的变化，但是90平米真正把老百姓的量释放出来的话，可能会释放出来，投机者买房不是要装修的，有那么多空置的房子是不装修的，如果老百姓都买房了对我们来说是一个更大的利好消息，因为他买了房一定是需要装修的，这个需要装修的量可能会更大。 

主持人：谢谢陈先生的阐述，陈先生是圣象集团有限公司总裁助理。接下来探讨地板行业的战略创业之道，我们请出王朝成先生。王先生是中国知名的营销咨询专家，盛初北京营销咨询有限公司董事长。他今天演讲的题目是地板行业战略创新及企业业绩成长之谜。 

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