长沙正式开征商品房营业税目前仅限商业住房

    今后，长沙商品住房未满5年转让出售的，须全额征收营业税—— 　　星辰房产综合消息 记者近日获悉，从6月20日开始，“个人购买商品住宅不满5年出售，将全额征收营业税”的房产新政在长沙正式实施。但“征收范围中的住房仅指商品住房，暂不包括其他二手住房”。  　　营业税正式开征  　　6月20日，长沙市房地产交易所下发“关于执行住房转让环节营业税政策的通知”。  　　通知明确指出，根据国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》以及长地税一函［2006］号文件要求，从当日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。征收范围中的住房仅指商品住房，暂不包括其他二手住房。征收标准为售房所得收入的5.5％。 　　业内人士分析，这将对购房者产生一定的影响：“羊毛出在羊身上，这部分税费肯定会部分转移到买家身上，无形中增加了购房的成本。”  　　目前仅限商业住房  　　二手房的再转让和商铺的转让不用交营业税？确实如此。长沙开征营业税的细则中明确提出开征对象“仅只商业住房，暂不包括其他二手住房”。{TodayHot}  　　在这一次出台的长沙市营业税细则中，明确商铺与写字楼等非商业住宅类产品的转让不在开征范围，但因为“商铺与写字楼资金占用量很大，一般买家以自持收取租金为主。”不会带来资金转向商铺与写字楼的后果。  　　但房改房、安置房等非商品住房产品不在开征之列，引起了相关业内人士的忧虑，担心带来此类物业的供求关系更趋紧张，甚至有可能抬升该类房源价格。     相关链接一：商品住房营业税细则         一、营业税征收有5个关键点  　　长沙市房产交易所副所长程龙科在对营业税征收细则进行诠释时明确提出，长沙开征营业税需要关注5个关键点。  　　首先是“个人”，如果是单位购房是不在征收之列的；  　　二是“购买”，如果是遗产或者赠送所得也不予征收；  　　三是必须为“第一次购买的商品房”，如果是二手房的再转让就不征税了；  　　四是“住宅”，商铺等物业是不在开征范围之内的；  　　最后，“5年”的时间是从契税完税时间或者发产权证的时间开始算起。  　　二、营业税的征收：  　　1.个人将购买商品住房不足5年转手交易的，全额征收营业税；  　　2.个人将购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；  {HotTag}　　三、判断商品住房是否满5年的标准：  　　个人购买商品住房以取得的房屋产权证发证日期或者契税完税证明（契税发票）上注明的时间作为其购买房屋的时间；即按契税发票时间或者是产权证发证日期来计算是否满了5年，并且哪个时间有利按哪个计算。  　　例：天心区南湖路永宏家园8栋3单元1503房，产权面积：78平方，售价32万，产权性质：私产，产权证发证日期为2004年6月28日，契税发票时间2006年4月17日。  　　那么这单就涉及到营业税，过户所需费用为：契税32万×1％＝3200元  　　综合税32万×1.98％＝6336 元  　　手续费6元／平方米×78平方＝468元  　　工本费120元  　　营业税32万×5.5％＝17600元  　　四、以下房屋在交易时不需要征收营业税：  　　1.商铺、写字楼、房改房，安置房以及满了5年可以上市交易的经济适用房、个人自建房、单位自管产等非商品住房类物业。  　　2.满了5年的普通住房，包括二手房。    相关链接二：长沙商品房营业税开征新旧政策对比     据湖南地方税务局网站2005年9月21日记录：长沙市地方税务局、长沙市财政局、长沙市房屋产权管理局日前联合出台并实施《关于加强房地产税收管理的通知》，对于普通商品房进行了明确界定，并对商品房转让开征营业税进行了规定。  　　通知指出，普通商品房必须同时满足三个条件：即住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在142（含142）平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.4（含1.4）倍以下。  　　通知强调，个人将购买商品住房不足2年转手交易的，全额征收营业税；个人将购买商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额，征收营业税。购房时间的计算，则以个人购买商品住房已取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。  　　通知规定，个人购买商品住房交易税按交易额的2％计征；别墅、度假村的交易契税按交易额的4％计征。  

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