每平米利润达1000元 掰指头细数长沙房价构成

    长沙房地产利润每平方米高达1000元　　“国六条”中提出的调控意见正在被细化，建设部人士透露，将采取“三限制”的方式进行调控，即限比重、限面积、限价格。政府在地价、房价等多个环节都掌握了定价权。这是宏观政策首次明确提出在开发项目中限制房价。引起了市场极大关注。　　此前，众多开发商和各部门一直对此讳莫如深。6月27日，几位业内人士约见记者，坦诚公布了长沙房地产成本底细。他们认为，长沙多数房地产项目毛利高达每平方米千元以上，有的甚至高达每平方米2000多元。　　成本每平方米2000元以内　　据了解，房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本(包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本)、配套建设费用(包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人{TodayHot}防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等)等，以及开发商的运营成本。　　幸福里原副总经理程雨清认为，就一般而言：土地成本250元-400元/平方米，勘探费5元-15元/平方米，设计费10元-25元/平方米，政府要收的各种税和费240元-270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算，其中包括报建费150元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元-10元/平方米，建安费高层1200元/平方米，建安费低层为800元-900元/平方米，园林等设施配套约100元/平方米。　　所以，高层房产项目的综合成本理论上测算是1900元-2100元/平方米左右，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在1900元/平方米以下，这样的测算还有下调的空间。　　而据长沙市有关部门数据显示，长沙商品房均价早已突破3000元/平方米，一些项目甚至高达5000元/平方米。这样算来，长沙大多数房产项目的毛利高达1000元/平方米以上，有的甚至高达2000元/平方米。　　虽然要完全算出房价成本，应该说很困难，其中包括容积率、土地成本、财务成本、营销成本、建筑材料不一样，房价也会差别比较大，但是包括硬成本和软成本的单个楼盘成本，还是能够反映这个城市一般意义上的房价成本。　　而且，即便将各种成本测算上去，房价利润空间也不会低于1000元/平方米。据世纪春天内部人员透露，作为别墅项目的世纪春天，综合成本加起来不会超过2500元，但是均价已经超过3400元，而城东的西子花苑，据悉房价成本在2300元，但是均价起码也会在3300元/平方米以上。　　开发商成本差异比较大　　2005年，福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本约2160元/平方米，社会平均利润约1400元/平方米。　　这一公布，激起了开发商的极大抵制，大家都不愿{HotTag}意将真正的成本公布于众，而且房地产商在接受记者采访时大多对测算结果采取了质疑的态度。　　中地行长沙总经理胡仲云认为，房地产开发涉及到的档次不一样，所以成本肯定也不一样。他说，珠江花城成本达到了2500元/平方米，而另一个地价与他一样的小高层成本才1800元，其中成本就相差700元，另有部分开发商认为，开发有一个时间差，现在土地价格上涨得厉害，拿以前的地价测算成本显然不准确。　　记者拿到一份东塘某在建项目的完整的《项目目标成本表》，根据这份表格，该项目成本将超过3000元／平方米，据其内部人员透露，其实成本不会这么高，里面的各项费用测算留下的空间比较大，所以成本最多不会超过2700元/平方米，。而据记者了解，该楼盘开盘后均价不会低于4500元/平方米。　　业内人士钟吉煌认为，房地产行业的利润每平方米达到300元至500元，开发商们就应该满足了。这样的利润水平足以支撑整个行业良性持续地发展。　　消费者期待房价透明　　不少消费者在接受记者采访时都表示，其实消费者要求的并不高，只要能够明明白白地知道商品房价格的主要构成有哪些，每一部分多少钱，利润大致是多少就可以了。但现在很多开发商都是笼统标价，其中的利润更是“深不可测”。　　业内人士罗晴秋认为，目前的社会环境已经给房地产行业提供了非常丰厚的利润空间，规范操作亦可获得较佳的经济效益。开发商理应承担社会义务，而回报社会的最好途径，就是以合理的房价向客户提供高品质的楼房。　　另据了解，长沙尽管招拍挂制度已经实行了好几年，但是有一些楼盘通过分几期开盘的方式，拉长开发周期，房价则已经翻了好几倍。而当时的地价是非常低的，所以利润则非常丰厚。另外，一些“特殊游戏规则”的房价成本则更低。比如有些地方，过去曾有过一种“回报地”，开发商出钱建设公路、公园等公共设施，政府用这些公共设施附近的土地作为回报，提供给企业开发商品房获利。还有一种专门针对特殊群体的住宅建设，土地成本很低，房价也不高，呈现出和市场价值脱节的怪现象。不少类似的做法在后来的市场规范过程中已经消失，但这些项目依然存在，有的还在销售。　　因此，业内人士认为，价格是由市场供需关系决定的，房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响，但这代表了社会对于一个有效的价格监督机制的渴望。

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