改变住房供应结构 限价房建设:国企将唱主角?

    北京即将推出的两批限价地块究竟会花落谁家？谁又将扮演未来京城限价商品房建设主角？一时间备受人们关注。 　　心态各异 　　北京首提限价商品房建设是在今年年初。今年1月8日，在北京大学中国经济研究中心举办的"2006中国房地产新春论坛"上，北京市建委副主任苗乐如表示，2006年北京市建委将全力解决住房供应结构问题，推出限价商品房。据了解，北京市拟推限价商品房，旨在解决住房结构不合理引起的房价上涨过快问题。有关统计显示，2005年北京期房价格平均增幅达20.1%，去年5月份相应数据曾一度接近30%。 　　苗乐如表示，限价商品房是通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价。不过，在此后半年时间里，北京市有关部门在{TodayHot}限价商品房如何进行限价以及最终的限价水平方面一直没有具体的方案出台。 　　北京市国土局有关负责人士近日表示，除了此前已经公布的总面积为126公顷、规划建筑面积约200万平方米的6块限价商品房用地外，北京目前正在酝酿推出第二批中低价位商品房用地。在寸土寸金的京城，政府突然抛出大量的"廉价"土地，开发商们会不会争建限价房呢？ 　　"我认为它不完全是一种市场行为。"7月6日，谈到限价商品房，阳光100常务副总经理范小冲表示，"一般来说，像我们这样完全市场化的公司，很难参与进去。而且这(限价商品房建设)不一定是我们公司的强项，可能也拿不到这样的土地。" 　　明天第一城营销总监陈云峰对记者表示，该公司对上述地块非常关注，只要政策允许，有可能参与限价商品房的开发。"我们公司过去开发的住宅产品价格比较便宜，一方面是公司成本控制得好；另一方面则是因为我们公司不是追求高利润的公司。"陈云峰说，"限价商品房销售应该不成问题，只要赢利就行。" 　　"由于相关政策还没有出台，需要再看一下。""是否参与限价商品房建设，主要取决于一个公司产品、市场以及战略定位，与产品开发周期也有很大的关系。我们公司现在还有产品在做。"与明天地产对限价土地表现出的积极态度相比，北京泰华房地产公司有关负责人则是一种观望心态。 　　北京海晟房地产开发公司负责人明确地告诉记者，该公司对限价房"现在还没兴趣。"记者试图探询对方不感兴趣的个中原因，得到的答案非常简单--"公司没有从这个方面去考虑。" 　　北京另一家房地产公司对上述话题的表态则显得模棱两可和难以琢磨。"这个问题要问董事长。"该公司总经理张先生说，"作为个人来讲，我还是感兴趣。一来可以打品牌，另外还可以迎合政府政策。"特别是谈到后者，张认为"这还是有必要的。" 　　唐僧肉还是鸡肋？ 　　范小冲认为，限价房开发肯定不会赚不到钱。"过去{HotTag}的经济适用房和现在的限价商品房，市场肯定好卖，因为它们相对于周边贵的房价形成一个价格洼地，市场必然看好。"他说。 　　北京房协委员蔡金水也认为，限价商品房的市场"没问题"。 　　"目前市场上缺的就是这个(限价商品房)。现在市场上有的是房，不是缺房，关键是大多数房子普通消费者买不起。"蔡金水认为，从价格上来说，限价商品房是介于经济适用房和中高档住房之间的住房，准确地说就是面向工薪阶层的普通商品房。 　　他说，限价房与经济适用房有共同点，也有不同点。共同点是它们面向的都是社会中低收入者，不同之处在于，限价商品房需要按章交纳土地出让金和相应的税费，而经济适用房过去是不用交纳土地出让金的，在税费方面也享有减免政策，因此限价商品房比经济适用房贵，利润空间比经济适用房大，便是情理之中的事情。 　　"限价商品房，首先面临的是价格怎么限的问题。如果开发商拿到手的土地成本折算成楼面价达到5000块，政府让它卖3000块，开发商肯定赔钱，人家肯定不会干，这就要求地价不能高。"蔡金水表示，在这种情况下，北京市政府日前推出的改土地挂牌为招标的措施无疑是对的，实行土地出让招标，谁建的房子价格低就可以把土地卖给谁。 　　他预测，未来北京限价商品房的利润空间可能将被限定在8%以内。 　　"现在北京经济适用房的利润率被限定在3%，我国房地产市场目前的平均利润率大约在15%左右，8%是过去开发商的'法定'利润，现在全社会平均利润率也比较接近8%。"蔡金水说，如果拿8%和全世界房地产业目前3%-5%的平均利润水平相比，已经相当可观了。 　　中原地产李文杰则认为，限价商品房的开发存在着一定的风险。 　　"房地产是不断变化的，不仅房价随市场的变化比较大，而且成本变动也大，特别是原材料、建材不断上涨，这些因素都会影响到限价商品房的利润空间。""限价商品房不是所有人都能买，也不会放开卖，限价商品房不是没有风险，关键一点，购房市场是由政府控制的。"李文杰说，限价商品房的出售可能也有潜在的风险。 　　谁是主角？ 　　眼下，在京城房地产市场，和一些开发商的观望和迟疑态度形成鲜明对比的是，一些大型国有开发商对限价商品房建设似乎情有独钟。 　　 7月1日，北京建工集团董事长孙维林在接受媒体采访时就曾表示，建工集团旗下的房地产公司正在努力争取参与限价商品房建设，并且已和有关部门进行了沟通。 　　他同时表示，建工集团作为集勘探、设计和施工一条龙的大型国有企业，做限价商品房和大面积的中低档经济适用房优势更多。据该集团分管房地产开发的副总经理戴彬彬介绍，建工集团目前比较倾向于规划中的市区南边的某一地块。 　　除了建工集团，首都开发集团及金隅集团等数家北京知名国资开发企业也都在不同场合流露出对即将落实的"限价商品房"非同寻常的兴趣。 　　首开集团董事长刘希模日前也对记者透露，首开有意参与北京市政府酝酿中的"限价商品房"开发计划。"作为北京市国有大型房地产骨干企业，首开要为调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨承担相应的责任。"刘希模说。据悉，首开中意的限价商品房地块，与该集团开发的商品房项目"万象新天"毗邻。 　　北京另一家"国字号"房企金隅集团也正在积极运作"限价商品房"的开发事宜。"等北京市房地产调控实施细则一出台，事情就会有结果。"金隅集团的一位内部人士日前告诉记者。有分析人士认为，抢占"限价商品房"先机，正在成为国资房企们现阶段的最大共识。 　　一位不愿具名的业内人士认为，限价商品房和经济适用房也许具体运作方式可能不一样，但都是一种限制性的产品类型，不是完全市场说了算，政府有关部门的制度安排、管理思路、管理模式在某种意义上起决定性的作用。这位人士表示，对于限价商品房开发来说，国有企业和民营企业各自都有不同的优势，民营企业更大的优势在于机制非常灵活。 　　李文杰表示，限价商品房实质上就是一种变相的经济适用房，虽然现在与之相关的政策还没有出台，但是从以往的经验来看，私营企业参与不是很多，像这种类似经济适用房的带一定补贴性质的住房开发，以往主要以国有企业为主，不是企业愿不愿意，往往是一个统一的安排，不是每一个企业都能做的，特别是在政府困难的时候，更离不开国企的参与，国企也有这种义务。 　　"国企本身是政府下属的企业，不能单纯以赢利为目的，应考虑到社会效益。另外国企从事这项工作更适合政府监管，同时大型国企抵御风险的能力也较强。"李文杰说，对私营或者是股份制企业来说，有一个投入产出的问题，"有的企业有这种实力，但它不一定感兴趣。" 　　范小冲也认为，国有企业有许多优势。"通常，国有企业还为政府承担了如市政设施建设等很多方面的事情，对政府做出的贡献也比较大。私营或民营企业愿不愿意做限价商品房开发另当别论。从某种角度看，国有企业从事这项工作政府可能更放心。"

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