热议：“双竞价”能挤掉房价泡沫？

  　饥渴已久的土地市场终于迎来“甘霖”。郑州市政府６月２８日有两宗土地进行拍卖，但不菲的价格令业内人士震惊并引发争论。随着着眼于对房产行业进行宏观调控的“国六条”和“国十五条”的相继出台，政府对房地产市场的整体调控思路进一步明晰。如何看待风传已久的新土地拍卖政策，“向上竞地价，向下竞房价”，会让房地产商面临哪些变数？又会对房地产行业和企业产生什么样的影响？　　本期，我们邀请知名地产商和专家学者，共同对这一地产新情况进行座谈。　　　　河南省商业经济研究所所长张进才　　九鼎德盛投资公司董事长张保盈　　肯同置业董事长宋海聚　　正商地产副总裁关树茂　　东方置业副总经理吕凤桐　　建业集团战略发展中心副总经理陈胜利　　拍出了天价　　七日财富：６月２８日，新长城房地产开发有限公司和龙源房地产开发有限公司分别以２．２５６亿元和１．９２５亿元的天价拍得郑州市政府挂牌出让的０４号和０５号地。作为业内人士，您觉得在这个地价上，{TodayHot}如果要保本，房价应该定在多高的水平上？　　陈胜利：拍这么高的地价，当初的确没有想到，由此可以看出开发商对郑州尤其是对西区房地产市场的信心。两块地都经历将近４０轮次的现场竞价，成交价格和起始价相比增长近１．３倍。在未计入契税情况下，单价均超过２１０万元／亩，楼面地价高达１３００元／平方米。这么高的楼面地价，按照规划建高层考虑，加上建造及其他费用，每平方米成本将会在３２００元左右，估计售价会接近４０００元／平方米。　　宋海聚：如果按容积率２．５、各项成本控制在较低、销售率在９５％以上且销售周期较短、利润要求控制也较低的情况下，将来这两块地的平均房价也应该在３６００元／平方米以上。但这样的地段，开发商很难保证自己的销售率和销售周期，也就是说，实际的影响因素较多，将来建成后的定价有可能会更高。　　关树茂：房价是由土地价格、建筑成本、配套费用、合理利润、品牌价值等构成的。　　就同一块土地来说，不同的开发商，开发同样一种产品，因为品牌的差异，房价差别也比较大。同样一个开发商，同样一块地，如果搞商业开发，与做普通的住宅，其中的价值就有天壤之别，房价自然就会拉开距离。　　张保盈：对这两块土地的出让价格，我个人认为还是比较合理的。每亩２００万元左右，这在市区比较好的地段并不算高。据我个人了解，成都市中心的土地高达每亩５００万元，部分甚至达到７００万~８００万元，{HotTag}从城市位置和综合水平来看，郑州的地位应不次于成都，所以在郑州市区内的很多地段每亩２００多万元的土地价格是比较正常的。　　较低的房价并不必然表明房屋建筑的质量就低。一方面，目前的房价本来就过高，房价降低是市场竞争和消费者需求的必然结果；另一方面，如果开发商追求合理的回报和利润水平，而不是暴利，在低房价的情况下，也不会过多地影响容积率和绿化面积，更不会造成产品劣质化。　　谁吹出了土地泡沫　　　　七日财富：看来，土地泡沫并不是房地产商自己吹起来的。　　张进才：应该讲，在西区用这样天价且巨额资金购得的土地是有泡沫的，但我认为，只要不是政府作为出让方有意哄抬，暗中做局，我们只能说地产商愿吹泡沫，又能奈何？像日本、美国及我国香港这些高度市场化的国家　　和地区，信息十分发达，资源品价格很容易判断，还出现泡沫呢，对于我们什么都要非常理性，也不现实。　　高价竞拍的土地虽然泡沫很大，但是实际上对政府与百姓是利大于弊的：一是政府的利益得以最大化实现；二是挤压了房产商的利润；三是政府可以用获取的资金搞好社会公共事务，并用这些钱给百姓盖廉租屋。所以，我们与其关注拍得的地价，不如关注拍卖的钱都干什么用了。如果这些钱都能高效地用在扶危济困、基础设施建设和改善百姓住房上，又有什么不好呢？　　在中国房地产行业，是政府在获取垄断下的土地收益和各项税费。如果有泡沫，毫无疑问是政府带头吹起来的。所以抑制购地或房地产泡沫，必须靠政府，政府必须把板子打在自己身上。　　宋海聚：这两块土地的价格能推高到如此程度，显然主要的原因是开发商认为，相对于消费者对房地产的旺盛需求量而言，土地的供应量太少了，开发商实际在“抢”地。　　如此高的土地价格最大的受益者是当地政府。实际上我相信拍卖出这样的高价可能也并非政府的初衷，这是各方面因素综合的结果，也是市场需求的表现。　　地产商能消化吗　　七日财富：这个价位和西区周边的地价相比如何？房子盖出来后，这么高的价格消费者能接受吗？　　陈胜利：这个价位明显高于周边地价。去年淮河路与伏牛路交叉口的电器厂地块挂牌价格才８２．６万元／亩，去年年底同样电缆厂的一小块地，挂牌价格也只是８８万元／亩。不过也可以看出，随着西区整体改造的推动，西区地价和房价近两年上涨比较快。水工机械厂地块成交价格突破１４５万元／亩。在高成本、高售价情况下，目前消费者接受起来还有点难度，但也主要看开发商规划设计、产品研发的水平，要建性价比合适的房子，培育好市场，还是可以操作的，毕竟西区房价正处于快速上涨阶段。　　关树茂：对于房地产市场来说，永远都有高、中、低档产品的存在，就像我们在非洲国家同样可以看到劳斯莱斯一样，每个市场都有不同产品存在的机会，每种产品都有它相应的目标客户，对于适合自己的产品，消费者自然能够接受。从另一个方面来看，天价土地能够竞拍成功，购买土地的这个“消费者”不是已经接受了吗？如果一个开发商敢于天价拿地，自然会有盈利的把握，这也是一个公司实力的象征。　　七日财富：各位的公司目前有多少个项目储备和土地储备？会不会感到“地根”有些紧？　　陈胜利：目前建业已经在全省１４个城市开发了２０个项目。今年６月在濮阳县摘得约６４０亩土地，标志着对重点市地市场第二轮深度开发的开始，也代表了建业真正意义的县域房产开发。今年还准备进入开封和周口，这样除鹤壁和信阳外，建业已经遍布河南１６个市地，并逐步进入重点县市。　　截至２００５年底，建业土地储备大约２００万平方米，按照集团发展规划每年将增加１００万平方米的土地储备。虽然“地根”收紧，但某种程度上也有利于有实力的房地产企业发展。目前建业土地储备量足够未来３~５年的发展需求，并且长远的土地储备仍在不断增长。　　宋海聚：我们专业做商业地产开发，商业地产开发商主要追求项目的质量，而非数量，所以目前的土地政策，包括所有“国六条”的政策对我们没有太大影响。　　如何应对“双竞”新政　　　　七日财富：您感觉“向下竞房价，向上竞地价”有可操作性吗？您的公司准备如何应对这一新政？　　吕凤桐：我觉得这种提法不科学，国家的政策是　　统一的，但绝不是一棍子打死，每个地区环境的差异很大，发展水平也不一样，而且国家也明令各地方根据具体情况相应调整，我们不能一概而论。就河南来说，目前的居住水平还没有达到基本需求得到满足的程度。　　宋海聚：我认为操作起来难度可能比较大，很难定出合理的评价标准，也难以保证项目的品质。　　建议可以把已确定项目定位的土地拿出来，采取“规定在一定的房价范围内，竞地价”或“规定在一定土地价格的范围内，竞房价”可能更可行些。　　陈胜利：竞房价和竞地价是在本次调控中提出的要求，但操作起来有难度。土地成本日益提高，在土地价格上涨情况下，一味限制房价显得更有难度。并且实施起来要有系列配套政策，比如土地出让要招标，执行时如何保证公平竞争。在建材、人工成本增长，要求建节能省地住宅等情况下，开发商为在限房价前提下收回高投入，住宅质量如何保证等问题。　　目前郑州市委市政府已出台政策，下半年计划多建经济适用房、廉租房及限价房，这将会抑制房价过快增长。　　张保盈：“向上竞地价”，首先反映出政府对待地价的态度和方向是，地价可以上涨，但不能涨到不可控和不合理的水平，尤其要打击炒买炒卖土地的行为。但“向下竞房价，向上竞地价”的平衡点是很难量化的，其调控的目标就是在下跌的房价和上涨的地价之间使开发商有一个合理的利润水平，使房价能够被大多数的消费者接受。　　张进才：实现“双向竞价”的效果很有限。首先，“双向竞价”是在政府与房地产商间“封闭”竞价，它不是加大土地供应、提高土地利用率及降低需求，所以供求关系不改善，效果必然有限。　　其次，“双向竞价”肯定会降低房地产商在建筑质量、环境及小区功能建设、房屋功能建设上的投入，因为“双向竞价”根本无力消除房地产商利益最大化的追求。　　再次，“双向竞价”的调控方式与国家正常调控经济的手段不符合。在国际上对经济的调控，主要是总量而不是结构上的调控，政府一旦走向过于微观、结构上的调控，就可能与市场化方向严重相悖。试想，通过竞价拉低房价，政府一定要参考房地产商所有建设标准，包括绿地、容积率、小区及房屋配置标准，这是政府的强项吗？可以肯定地讲，不是。不然只能越管越乱，千篇一律。　　新政如何影响房价走势　　　　七日财富：假若新政执行，房地产商的“拿地”模式和操盘手法会不会有大的改变？这对房价会产生怎样的影响？　　吕凤桐：我觉得新政执行只能淘汰那些操作不规范的开发商和有损客户利益的开发商，同时也有利于行业整体操作水平的提高，在操作手法上条理性会更强，对于成本的控制会越来越精细，行业竞争也会更激烈。房子的价格会根据不同的层次定位有固定的区间，但整体的趋势还是上升的，因为开发水平提高了，产品品质也会提高，客户享受的价值就会越来越大。　　陈胜利：“新政”确实让某些地区某些开发商“拿地的热情降低。但是否”拿地“还取决于开发商成本控制能力和基于市场判断对土地价值的利用程度。新政对于产品规划设计、市场销售、财务现金流都提出了更高的要求。房价高低还是取决于市场供求关系和开发成本，总体来说，房价上涨速度将放缓，但从发展的角度看，郑州房价应该还会上涨。　　张保盈：通过竞拍的方式获得土地，其大趋势必然使开发商获得土地的成本有较大的提高，对房价有一定的向上拉动作用，但是目前在房价整体较高的情况下，房价再度上涨的可能性较小，相反综合各方面分析，房价还应该有一定幅度的下降。　　”向下竞房价“表明了政府调控的目标和态度，就是把房价作为调控的主要目标之一，使房地产价格得到较好的修正，回归到正常的水平上来。　　目前郑州市的房地产价格仍然偏高，房地产业仍然是少有的暴利行业之一。一般的房地产开发公司的成本和利润情况信息是很难得到的，但是从房地产上市公司的公开信息可以看出，除了负债率较高和经营水平较低的公司以外，相当多公司的利润率高达３０％以上，部分公司甚至达到５０％，如此高的利润率水平主要是由高房价带来的，由此也可见房地产价格有足够大的下跌空间，所以”向下竞房价“是完全应该和可行的，具有较好的可操作性。　　编后　　”国六条“后的”郑州第一拍“吸引了众多的眼球，颇富戏剧性的是，地价再创新高，根据房地产业内人士的估算，以此地价，要想盈利，房价至少要在３５００元／平方米～４０００元／平方米。这个价位，远高于目前同地段房子的价格。　　关于这次拍卖，尽管众说纷纭，但河南省国土资源厅依然以其一贯的谨慎，对我们的采访保持了缄默。编者从有关渠道获悉，国土资源部正在向基层土地管理部门征求关于”双竞“具体实施办法的意见，具体细则不日将出笼。

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