青岛普通商品房日渐“挑大梁”

    作为我市住房供应体系中新增的一员，普通商品房经过近两年的历练，在建设用地储备、土地出让、销售监管等方面日趋成熟，逐渐挑起了我市整个住房供应和保障体系的“大梁”。  　　解决中低收入家庭住房难的重要举措      普通商品住房供应政策的制定出台，是我市结合实际，因地制宜，认真贯彻落实国家要求，进一步调整住房供应结构、稳定住房价格的一项具体措施。这个住房供应层次主要是为满足中低收入家庭住房需求而增加的。它已成为我市商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房这个住房供应和保障大体系中的重要一环。      2001年，根据国家深化住房制度改革的要求，我市先后出台实施了经济适用住房管理办法和城镇最低收入居民家庭住房保障管理办法，通过政府保障和市场渠道分别向最低收入家庭、中低收入家庭、高收入家庭供应廉租住房、经济适用住房和商品住房。根据国务院和省政府的要求，结合实际，2004年市政府又及时出台实施了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法、经济适  用住房管理办法，同时在全国率先以地方政府规章的形式出台了《普通商品住房管理办法》，这三个办法将经济适用住房的供应对象调整为低收入家庭，新增加了普通商品住房供应层次，将普通商品住房定性为面向中等收入家庭的具有政策性的商品住房。在明确了普通商品房土地出让、规划建设、销售购买和上市交易等方面的规定之后，2005年初，{TodayHot}配合普通商品住房土地挂牌工作，我市先后出台实施了《关于经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知》，明确了普通商品住房的价格构成，完善了销售分配机制，将其依法推向公开、公平、公正的轨道。随后，我市又出台实施了《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》等一系列的规定，进一步确立了普通商品房在完善住房供应保障体系、稳控房价工作中的重要地位和发展方向。      普商房“四限”对房价调控作用明显      我市的普通商品住房供应和管理机制突出的特点是“三定、四限、两公开”，这种为商品房建设销售设限的制度，较好地实现了对房地产市场的调控作用。      “三定”即定供应对象、定销售价格、定套型面积。普通商品住房销售给家庭人均收入低于城市人均可支配收入1.5倍的住房困难家庭，其销售价格在土地出让前按低于同地段商品住房平均价格20％的标准确定，其建设标准以中、小套型为主，套型建筑面积最大不超过120平方米。      “四限”即限定销售价格、套型面积、限定建设标准、供应对象，并作为土地出让的附加条件，出让土地。其中，在限定销售均价上，按照价格确定办法规定，提出销售价位；在限定套型面积上，一律按照政府规章规定的套型面积标准执行；在限定建设标准上，严格执行国家、省、市三级强制性标准和现行规定，{HotTag}并正在推行实施住房性能标准认定制度，切实保证其建设品质；在限定销售方式和销售对象上，按照困难优先、逐步改善、公平公正的原则组织公开销售。      “两公开”即公开竞争地价、公开销售住房。普通商品住房建设用地在拟定附加条件的基础上，以挂牌方式出让，公开竞争，择优选择开发建设单位。这种以限定销售价格、建设标准为主的附加条件土地出让运作模式被建设部称为一种创新，一是它可以通过公开公平的方式为开发企业提供公平竞争的平台；二是它有效防止了地价的非理性竞争，提高了开发建设效率；三是政府通过减少土地收益，限定房价出让土地，达到了调控市场、稳定房价的目的。      可以说，正是普通商品住房这种创新，特别是销售限价方式，较好地发挥了对房价的调控作用。      70多万平方米普商房将陆续上市      2004年启动普通商品房制度以后，我市不断完善普商房土地储备机制，加快其建设用地的供应。截至目前，已推出普通商品住房项目用地19宗，土地面积1083亩，可建住房面积达72万平方米。      据了解，为确保完成市政府确定的主城区内普通商品住房用地供应两个1000亩（2005年、2006年计划从土地储备中拿出1000亩土地用于建设普通商品住房）指标，我市积极实施土地倾斜供应、存量土地挖潜、加大“收储供”鼓励措施，加快土地储备，较好地保证了土地的供应。在土地倾斜供应方面，市政府明确规定，对纳入储备后拟“招拍挂”出让的住宅用地，除政府指定项目和农村经济发展用地外，其余部分全部用于建设中低价位普通商品住房。在存量土地挖潜方面，2005年初，我市对市区存量土地进行了拉网式排查，落实了土地的权属、数量、用途和闲置时间等情况，根据实际情况，实施了挖掘土地资源潜力的各种措施，并将挖潜土地主要用于普通商品住房建设，有力地保障了普通商品住房用地的供应。在加大土地“收储供”鼓励方面，市政府出台政策，增加了返还原用地单位的土地补偿补助费。为此，不少企业主动要求将其土地纳入土地储备库。销售监管机制已经建立      为充分突出普通商品住房的政策属性，我市通过倾斜配给、销售许可、限制交易、公开销售等项措施，建立起了普通商品房销售监管机制。在倾斜配给方面，按照困难优先、逐步改善的原则，优先销售给城市公益性和基础设施项目的被拆迁人、危房户、住房困难户和市劳动、人事部门批准引进的人才。      在销售许可方面，规定必须经行政主管部门销售许可后方可进行销售。      在限制交易方面，规定普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。      在公开销售方面，将销售程序纳入政府规章，明确了房源公告、申请登记、入围排序、公开摇号、入围公告、轮候选房六个环节的法定程序和工作规范。      应该说，在目前国家控制高档商品房开发量，并把对低收入家庭住房的保障逐渐由实物补贴改为货币补贴的趋势下，普通商品房的发展空间会越来越大，其承担的保障住房供应、稳定住房价格的任务越来越艰巨。健康平稳地走好，这是我们对普通商品房的共同期待。

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