个税“强征令”实施前一天二手房交易“爆棚”

   今日起，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》正式实施。为此，市地税局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的补充通知》，除了对相关问题进一步补充说明外，具体规定：纳税人不能够提供完整原始资料的，税务机关有权对其实行核定征税，即暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。昨日是这一“强征令”实施前的最后一天，市区、荣成、文登、乳山四地的房地产交易大厅一时间人声鼎沸。当天，市财政局契税征收窗口共办理契税征收手续324份，除两三份是一手房手续外，其余全部是二手房手续，二手房契税交易数量几乎是平时的8倍。  　　现场：二手房交易空前火爆  　　“唉，我已等了好长时间的电梯了……”昨日9时，记者刚步入市区威胜大厦一楼大厅，就听到不少正待上楼办理房产交易手续的市民抱怨。记者等了10分钟左右才乘上一部电梯。走进房地产交易大厅，记者看到大厅内人山人海，各服务窗口前已排起了长队，工作人员耐心指导着交易双方填写相关材料。挤在“长龙”中部的市民程同生告诉记者，前段时间他听说税务部门将强{TodayHot}制征收个人二手房交易个人所得税的消息后，就赶忙寻找买主，终于在10天前找到了买主，将一套住房以37万元的价格抛售。“今天交易就可省去我一大笔个税了，排队也值。”他笑呵呵地说。市民徐先生说，7月14日，他以27.5万元买下了一套二手房，可房主7月30日才从东北赶回。7月31日一大早，他们就赶到房地产交易大厅，可没想到还是比别人晚了一步。“我替朋友排队来了，人可真多！”王宁说。“我也是替人来排队的……”原来，为了能及早办妥相关手续，许多二手房交易双方及其亲朋好友都来到相关窗口排队。午饭时间，许多市民拿出了早已准备好的面包、矿泉水边吃边喝边排队。而驻房地产交易大厅的市房产交易处、市财政局、市地税局等相关部门的许多工作人员都未来得及吃午饭。  　　“交易的火爆状况超出我们的预料。”市房地产交易市场办公室工作人员说，尽管个税“强征令”出台后，他们预测到二手房交易量会明显增加，但市民反应如此强烈还是让他们感到意外。为了应对交易高峰，当天他们不仅将大厅开门时间由平时的8时提前到7时30分，而且当日中午工作人员也没有休息，晚上他们还将根据交易完成情况适当延长营业时间，尽量争取将当天的交易全部办结。  　　当天，各房产中介公司的生意也异常火爆。记者看到，一些房产中介公司驻威胜大厦6楼的办事处内也都围满了人。市民邹威告诉记者，他一个周前委托开明房地产咨询公司出售一套住房，7月30日中午他与买方于先生达成协议，决定7月31日一起办理过户手续。买主于先生则说，他是7月29日看到《威海晚报》报道个税“强征令”的消息后才匆匆到开明公司找到这套二手房的。记者了解到，开明房地产咨询公司、光明房产中介、永进家政公司昨日分别办理了5套、3套、2套二手房交易手续。开明房地产咨询公司经理李岩林说，一天内办理5套房{HotTag}产交易手续在以前是不多见的。  　　“火爆，太火爆了……”“简直太疯狂了……”这是记者昨日分别采访荣成、文登、乳山三市房地产交易大厅工作人员时听到的感叹。乳山市房地产交易所所长于涛说，当天乳山市共办理78份二手房交易手续，而7月份平均日交易量是8起。文登市房地产管理局办公室工作人员说，昨日文登市二手房交易量几乎是平时的4倍。荣成市房地产交易大厅的工作人员则说，当天办理交易手续的人数是平时的数倍。  　　据市财政局农税科工作人员宫明介绍，当天18时下班前，契税征收窗口共办理契税征收手续324份，税额达162万元，除两三份是一手房手续外，其余全部是二手房手续，二手房契税交易数量几乎是平时的8倍。  　　解读：二手房主若不能提供完整原始资料，暂征收其转让收入的1%  　　那么，个税“强征令”到底是如何规定的，8月1日后，我市将如何具体实施呢？近日，记者采访了市地税局的工作人员。  　　据介绍，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。此外，商品房、自建住房、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等不同住房类型的房屋原值的计算标准也分别有不同规定。已购公有住房、经济适用房，装修费用最高扣除限额为房屋原值的１５％；商品房及其他住房，装修费用最高扣除限额为房屋原值的１０％。在严格个人所得税征管的同时，新规定也明确，对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。  　　7月28日，市地税局印发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的补充通知》。通知规定，我市住房转让收入与财政部门的契税计税收入一致。住房转让费用扣除的确定要分两种情况对待。其中，纳税人能够提供完整的原始资料的，转让住房取得的所得依照个人所得税法的规定，按照“财产转让所得”项目20%的税率征收个人所得税。应纳税所得额＝住房转让收入－住房转让费用，而住房转让费用＝房屋原值＋转让住房过程中缴纳的税金＋有关合理费用。纳税人不能够提供完整的原始资料的，税务机关有权对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例我市暂定为1%。  　　对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的确定方法是，5年以上年限的确定，以房屋产权证的办理年限为标准。家庭唯一生活用房的确定，以房管部门控管的信息为准，结合税务机关的实地调查。要求纳税人在办理房屋转让时填写书面证明，保证自己所售住房是唯一一套家庭生活用房。对不是唯一住房而又隐瞒情况的，税务机关查证后，要按照《税收征管法》的有关规定，从重处罚。  　　市地税局税收管理二科科长宋向东说，因为我市财政部门征收房屋契税时对二手房的市场价值审核很规范，因此决定我市住房转让收入与契税计税收入一致。所谓纳税人能够提供完整的原始资料，是指纳税人能够提供相关单位出具的原房屋价款、建造费用、装修费用、公证费等费用的税务发票，以及转让住房时实际缴纳的营业税、印花税等税金发票。如果无法提供税务部门统一印制的发票，则视为不能够提供原始资料。 

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