北京二手房交易转向5年外房产 高档公寓跌幅最大

    二手房转让个税新政实行一周朝、海淀、通州、大兴交易量跌幅最大———　　截止到5日，8月1日起开征的二手房转让个税新政已经实行了一周。7月底因该项新政而引起的北京二手房买卖双方过户热潮仿佛还历历在目，那么，在这新政正式施行的一周，北京的二手房市场怎么样？记者前天和昨天进行了调查，北京的二手房买卖在转冷，而由于买卖双方都有很多人转向租赁，北京的租赁市场一周升温24%。而在二手房转冷的过程中，从区域看，受影响最大的是朝阳、海淀、通州和大兴四区；从住宅类型看，交易量下跌最大的是高档公寓。　　二手房买卖转冷朝阳、海淀、通州、大兴交易量跌幅最大　　昨天上午，记者暗访了中原、中大恒基、我爱我家、链家等北京较大中介公司的位于东三环劲松一带和学院路一带的门面店，基本上都是业务员的人数多于来访的客户人数。好不容易在中原地产的门面店碰到两组正在洽谈的客户，仔细一听，原来是业务人员特别把他们找来当面讨论个税和营业税谁承担多少的问题，起因都是卖方不肯让价也不肯承担营业税和个税，而买方不愿意全部承{TodayHot}担。业务人员起身给他们倒水的时候，忍不住和同事说，“八成又谈不拢！”　　统计数据显示：朝阳、海淀、通州、大兴四区二手房买卖交易量下跌幅度最大。据“信一天”统计资料显示：热点区域朝阳、海淀个税一周内交易量分别下降了13.6%和10.6%。信一天市场人士认为，此区域受影响主要原因在于这两个区域地域广泛，5年内房产数量巨大，受政策影响的房源相对较多。而新兴区域通州、大兴等远郊区，由于房源基本上在2001年左右，也导致大幅度回落，分别下降了25.6%、16.8%。　　“信一天”市场部负责人罗煜认为，5年内房产成交量下降的根本原因在个税和营业税的征收，直接增加售房成本。“信一天”统计资料显示：个税征收一个星期北京二手房房源总量、客户量分别下降了16%、25%，个税影响集中在5年内房产的交易，房龄在5年内的二手房挂牌销售量下降了25.6%，成交量下降了13%。　　此外，二手公寓及高档商品房成交量再次下跌。据“信一天”高端公寓部成交数据显示：目前北京二手房市场5年内高档公寓占70%左右，由于受到个税的影响二手高档公寓成交量再次出现了明显下滑，幅度达到了50%以上，目前有60%左右的业主把原本手中出售的房源转投租赁市场，直接导致了目前的高档二手房市场上，买卖挂牌房源减少，租赁房源增加。　　租赁市场升温求租客户一周上升24%　　记者在各家门面店调查的时候注意到，几乎每家的业务人员接到的咨询电话大多是租赁咨询。在学院路顺驰置业门面店，记者碰到了“改买为租”的赵先生，他告诉记者，“就打算在城里买二手房住，生活方便，现在个税、营业税实施了，卖主肯定会采取‘羊毛出在羊身上’的策略，我还是再租一段{HotTag}时间房子，看看再说。”　　据北京中原三级市场部统计，综合8月1日到8月5日的数据和7月24日、25日相比，买卖放盘量下降幅度为21.2%，租赁放盘量上升了9.9%；求购客户量下降了10.2%，求租客户量上升比例为24%。　　而据中原地产三级市场部副总经理宫萍分析，租赁升温的原因在于两个：一个是买方很多人“改买为租”，另外，卖方很多人“转卖为租”，而因为这两个原因，租赁的供求关系也保持了一个新的平衡，租赁价格也因此没有发生变化。　　二手房买卖出现新趋势刚性需求开始向5年外房产转移　　而由于5年内房产交易受到一定程度抑制，北京二手房市场一周内在转冷的同时，也出现了新的变化趋势：刚性需求开始向5年外房产转移。 　　据“信一天”统计资料显示：个税征收一个星期以来，5年以上的房产客户需求量比政策之前提高了18%，同时迅速增加的市场需求也刺激了5年以上房源的放量，上涨幅度达6.5%，放量区域主要在朝阳路沿线、双井、方庄、五棵松、人大周边等地区。　　记者手记　　业主、中介、客户　三方心态各有底线　　业主：政策在变，既得利益不能变　　据了解，8月1日后放盘的业主大多坚守自己转让房产的底线———既得利益不变，无论营业税还是个税，在房价不变的情况下让买方承担。中原地产对100名客户的调查显示：仅有5%左右的业主选择放盘观望，具体税费承担问题待客户有购买意向时再作商榷。　　据北京中原三级市场部计算，按照北京市地税局的规定来讲，转让5年内商品房所需要交纳的费用中营业税以及个人所得税部分约占总房价的5.5%-6.5%，如果业主坚持既得利益不变，则一定程度上增加了购房者的交易成本，变相提高了房价。　　客户：政策在变，观望态势不变　　据北京中原三级市场部的调查，有65%以上的求购客户对房产买卖中所涉及的营业税、个人所得税的征收持认可态度，但对于转嫁到自己身上的交易费用接受比较困难，一定时间内持观望态度。“来年买房，租房观望”成为此类客户的当前选择。　　房产交易成本是房产买卖中最大的障碍物，客户与业主在博弈中寻找恰当的分摊比例，在市场变化中寻找合适的出手机会，观望态势仍在延续。　　中介：观望将在一个月结束　　“信一天”副总经理陈剑飞认为，此次个税征收带给市场的观望期将在一个月左右结束，原因主要在以下几点：　　此次个税政策明确了征收条件和计算方式，根本上解决了以往征收过程中各方计税方式模糊的缺点，并且同套房产个税金额远小于营业税，容易被房主接受；落实征收程序，强调与营业税“一并征收”，执行方向明确；个税话题已经耳熟能详，买卖双方政策解读能力增强，能够进行理性分析和对待。陈剑飞认为，最重要的是：今年相关宏观调控措施已经基本落实，政策的明朗将加速二手房刚性需求的释放。

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