南沙滩广渠路东铁匠营 北京限价房3地块详解

    日前有北京媒体报道称，北京市国土局储备中心有关负责人7月27日透露，南沙滩、广渠路和东铁匠营三块限价商品房用地已经基本完成“包装”，有望在8月同时推出。《北京娱乐信报》记者对三地块进行了详细的解读。　　南沙滩地块——环境最具吸引力　　概况：曾经叫价5亿元　　位于朝阳区南沙滩东路3号，在北四环和北五环之间，规划建筑面积10.5万平方米。每套房子按平均90平方米计算，这里大约能提供1100套新房。今年5月24日，南沙滩地块原计划是要进行拍卖的，但当天临时宣布暂停这也是北京市实行招拍挂政策以来首次发生的土地停拍事件。该地块从5月10日开始网上报价，经过14轮报价，价格高达5亿元。　　现场：生活配套设施不足　　该地块交通便利，乘坐305、315、344、407、722、820、839、851、909、949等均可到达。据当地居民介绍，堵车现象不是太多。该地最具吸引力的应推其环境，下车后感觉空气较好。虽然该地块紧靠公路，但据观察，附近{TodayHot}小区内部不仅有大面积的绿化区，而且非常安静。　　在生活配套设施方面，该地拥有盛宏达商场，基本满足购物需求；另外，在健翔桥交易市场有大面积菜市场。据一买菜阿姨介绍，菜价还比较合适。记者还了解到，当地学校较少，比较近的仅有一所南沙滩小学和一所附属中学。另外，银行也不能满足当地居民的生活要求，最近的工商银行离该地块也要10多分钟路程，而中国农业银行则更远。　　周边价格：二手房约7200元　　据“链家地产”统计数据，南沙滩区域二手房市场以上世纪80年代和90年代初期的已购公房构建的主体，二手房平均交易价格在7200元／平方米左右。　　广渠路地块——背靠CBD好乘凉　　概况：离CBD最近的限价房　　位于朝阳区广渠路15号，也就是原北京化工厂所在地，规划建筑面积44万平方米。每套房子按平均90平方米计算，这里大约能提供4800套新房。该地段靠近东四环路是目前所有限价房用地中离CBD最近的地块。　　现场：正在翻修的广渠路有点堵　　广渠路地块公共设施一应俱全，完全能满足居民的生活需要。该地块有从幼儿到高中的各级学校而即将推出的广渠路15号地块也将学校列为规划之中。　　广渠路地块毗邻珠江帝景和双井两个公交站台，交通便利，乘坐23、35、37、715、974多路公交车均可到达。不过在上下班高峰期间，双井桥附近堵车。目前，广渠路正在翻修之中，路况也因之更差，尤其是雨天，路面积{HotTag}水严重。据悉，广渠路工程将于11月竣工，届时，广渠路交通问题将得到缓解。　　周边价格：在售新房逼近万元　　广渠路紧邻CBD，周边项目林立，大多为在售楼盘，以公寓项目居多。再往北的百子湾，有苹果社区、后现代城、沿海赛洛城等，该地段的楼盘价位大多数在7000元—10000元／平方米之间。　　东铁匠营地块——地铁是最大卖点　　概况：地铁五号线、十号线交汇　　位于丰台区东部的东铁匠营宋庄路38号，在南三环和南四环之间，离北京成熟的方庄生活圈核心地段仅300米。其前身是原红狮涂料厂所在地，规划建筑面积为18万平方米，每套房子按平均90平方米计算，这里大约能提供2000套新房。从交通上来讲更是享有得天独厚的优势。向南即是北京城南最大的轨道交通枢纽——宋家庄，地铁五号线、十号线、亦庄线等几大交通动脉均在此交汇，待2006年年底左右完工后，宋家庄将成为连接起CBD、亚运村和亦庄的中心站。　　现场：现在公交只有17路和39路　　目前，东铁匠营地块最大的问题是交通问题。连接东铁匠营和市中心的公共汽车仅有17路和39路。下午13：30左右，记者在前门等车，然而一直过了20多分钟，才等来了一辆17路公共汽车。由于等车人数太多，许多乘客不得不等下趟车。加上宋庄路是单车道，交通非常拥挤。　　另外，东铁匠营地段生活配套设施略显不足。宋庄路基本没有大的商场，居民购置大件商品成为难题。但是，随着交通的发展，这些问题将逐步得到解决，目前，不少商场已经瞄准了东铁匠营这个大市场。　　周边价格：三年涨了近一倍　　铁匠营方圆500米内的重点楼盘有状元城、筑梦缘、尚西·泊图屋、天创公馆等随着地铁5号线的建设，东铁匠营的房价一路走高，标称“地铁住宅”的商品房住宅鑫兆雅园已于一月前售空，并卖到了7600元／平方米的均价。而本地段同类住宅，在2003年4月份仅为4200元／平方米左右。在三年的时间里，房价上涨了近一倍。 　什么是限价房？　　限价房，简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房。有关方面表示，中低价普通商品房将和经济适用房一样，肯定是针对北京市民。借鉴了经济适用房政策实施中的经验，即将出台的中低价普通商品房对购买对象的界定不再采用收入标准，目前正在考虑的方法有多种，其中，用“权属登记系统”确认中低价商品房的购买资格有可能被采纳。按照这个系统，只要夫妻双方没有一套房产，就有资格购买一套中低价普通商品房。　　业界反应：限价房利于市场良性发展　　针对将于近期推出的三处限价房，中原地产华北区域总经理李文杰指出，北京市政府酝酿限价商品房政策的出台，将对市场的良性发展有一定作用，但由于北京市场有一大批外地买家在支撑，因此短期内限价商品房入市对市场的冲击有限。长期来看，如果限价房的供应量不够大，市场也很难受到影响。　　而此前，建设部政策研究中心副主任王珏林也指出，目前的经济适用房就是一种限价房屋。假如北京推行限价商品房，必须要解决好三个问题：一是如何进行限价，如果不能很好地进行界定，购房者肯定会购买政府的限价商品房，那么房地产竞争市场将不存在，房屋品质就很难提升；二是限价的总量，少量的限价商品房对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例将是一个很重要的问题；三是供应对象是哪个收入群体，如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。　　短评：限价房矫正市场失衡　　究竟是什么原因让住房变成人们谈论的奢侈话题？答案很简单，越来越高的房价让许多老百姓除了望房兴叹之外，实在找不到更好方法来满足拥有一套住房的办法。不过，高企的房价并不是妨碍人们实现自有住房的最大敌人。阻挠人们实现自有住房梦想的最大敌人是住房市场结构性的失衡。　　何谓住房市场结构性失衡，说白了就是房地产商受利益驱动都去生产利润高的高端房屋产品。在土地供给日渐市场化的今天，房地产商必然想在有限的土地上获取最大的利润，这种看似赤裸裸的逐利本能无可厚非。那么如何调节这种畸形的房地产市场结构呢？    亚当·斯密说：当市场这只无形的“手”不能发挥作用时，必须依靠政府调节这只有形的手。房地产市场的结构性失衡只能依靠政府通过降低地价等政策引导来进行矫正。但是在现实中，土地拍卖收入已经成为政府财政收入的重要组成部分，要以丧失财源为代价去完成这种矫正，对于政府而言，是一个巨大的挑战。　　以此背景考量有关部门此次推出的三块限价地块，我们看到了有关部门矫正房地产市场失衡的决心。显然，三块限价地块并不能对疯涨的房价起到太多对冲作用，但我更认为这仅是一个开始，因为政府的这种决心已经清楚地告诉人们，实现住房梦想，并不只是少数人的权利。

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