广州推出经济房能否控制房价业界人士从各方面提出建议

    从广州市国土房管局获悉，广州在加大中低价位中小型住房土地供应的基础上，今明两年将推出２万套经济适用房，规划建设面积将达１６７万平方米。其中，２００６年规划建设５２．３万平方米，２００７年规划建设１１４．７万平方米。究竟经济适用房该不该建？经济适用房的推出能否使广州疯涨的房价得到控制？人们对广州经济适用房政策纷纷展开议论并猜测楼市未来价格走势。      广州是全国最早实行经济适用房的城市，经济适用房的名称也多次变更，解困房、安居房，后来才改称经济适用房。前期的经济适用房大都由政府提供廉价土地，房价远低于市场价格，对市民的吸引力非常大，相关部门不得不通过摇珠的方式来公平产生购买者。但由于没有充分利用和发挥经济适用房优惠政策，加上小区普遍远离市区，各种配套设施不完善，生活成本比市区住宅要高，对市民的吸引力不断降低，造成经济适用房既不经济也不适用的现象。在２００３年前后，由于广州房价陷入低潮，经济适用房渐渐淡出市场。 {TodayHot}    对于广州重新规划建设１６７万平方米经济适用房的计划，有人认为，这是一种非市场化交易行为，违背市场规律，属于过渡性质的产品。以前的经济适用房曾出现非低收入者挤进经济适用房购买队伍的现象，变成一种社会福利。如今广州市经济适用房的重新推出可能会出现相同问题，因为购房者身份资格的认定是一个较难的过程。最好的解决途径是取消经济适用房，改成货币补助，由市场来解决这个问题。     经济适用房执行过程中出现的种种问题可以通过改革加以完善，在高房价与中低层次需求不断扩大的今天，推出大量经济适用房，对民众是有好处的。     “现在看来，市场化并没有解决中低收入人群的住房问题。推出经济适用房，解决中低收入人群的住房问题，是我国构建和谐社会的要求，符合世界各国的普遍做法。”华南师范大学经济研究所杨永华教授对记者说。据了解，广州自２００５年以来收回闲置地１８３宗，共２７９．５９７公顷。这些土地将用来加大中低价位、中小型住房所需土地的供应。对于政府来说，通过间接控制土地供应量等措施来调控房价，目前规划建设经济适用房的政策信号非常明显。 {HotTag}    面对疯涨的房价，有专家指出，并不能指望开发商自动自觉地平抑楼价，也不能依靠限制中小户型面积和比例，就能解决中低收入人群的住房问题。政府应该发挥经济适用房的杠杆作用，既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。     上半年广州最终登记备案成交的一手住宅面积为５０９．６４万平方米，预计今年一手住宅成交面积大约为１０００万平方米。由于是建经济适用住房，所以不可能是大户型，按照目前政策，应该都是９０平方米以下的户型。也就是说１６７万平方米可以建大约２万套住房，而广州全年一手住宅成交量大约为１０万套，一年半即约１５万套。也就是说，这些新规划的１６７万平方米经济适用住房建筑面积大约占广州目前一手住宅成交总面积的一成多。     广州同创卓越房产投资公司总经理赵卓文表示，目前建设经济适用房可以享受地价、税收等诸多方面的减免优惠。除去地价，只计算土建成本、整体补偿成本之后，大多价位都在３０００元／平方米左右，如此一来，经济适用房房价就具有明显的比较优势。当前广州市区５０００元／平方米的房子几乎绝迹，经济适用房对广州房价将会产生很大影响，将起到平抑房价的作用。     但也有部分业内人士认为，这个建设量不会对广州楼市产生太大的冲击，投放是一个循序渐进的过程，要使市场有一个适应的时间。２００５年广州市整个房地产市场供应量是９２０万平方米，而今年经济适用房供应量是５２．３万平方米，只占其中的６％－７％，到明年也只有一成左右。     有人担忧，复建经济适用房会冲垮广州初具规模的房地产市场，广州宏宇集团董事长黄文仔并不认同这种观点：“这只是一个让市场多元化的手段，只针对中低收入的老百姓。无论如何，最重要的是要保证这部分人有房住。”     至２００５年，广州的经济适用房数量大约有３万套左右，当初这些适用房上市时并没有给市场带来很大的冲击，业内相关人士指出，２万套经济适用房不会给广州房市带来很大变化，现在的房价存在一个结构性问题，有能力支付的人仍然可以购买，而经济适用房面对的对象是原来那些没有支付能力的中低收入者。这就像是两个细分的市场，是分割的市场，分属不同领地，针对不同的人群，所以２万套经济适用房的推出不会冲击到现有的房价。     经济适用房要满足经济、适用、普遍原则，否则就无法达到预期目的。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，过去广州市的经济适用房存在选址偏远和设计、施工方面的问题，许多中低收入者要么买不起，要么感觉生活成本太高。政府可以结合危房和旧城改造来开发符合市场需要和城市规划建设需要的经济适用房。     广州业界人士就经济适用房重新建设的问题从各方面提出建议：针对低收入家庭的概念模糊，必须提出明确标准。过去广州解困房都按人均住房面积限定购买对象，目前广州只有约５０００户住房困难户，大量供应经济适用住房肯定要拓宽购买对象，因此可以放宽户籍限制，使市面上大量急需住房的外来新移民也能享受经济适用房政策的好处。

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