新政下二手房交易指南卖方租代售、买方静制动

二手房强制征收个税消息从传出到8月1日正式开始执行，二手房交易放量增多；自上周开征后，二手房市场变得冷清、平静。一些业内人士表示，许多市民都处于观望状态。  　　6、7月份最令人难忘的除了阴雨连绵的天气外，恐怕就算是房产新政了。5月底，九部委稳定房价的15条意见出台；6月1日起，国家开始对不满5年的住房转让征收营业税；7月24日，对外国人购房设限；7月26日，国税总局针对二手房交易重申将征个税；8月1日，二手房转让个人所得税开始强制征收……在这些新政下，市民买卖二手房时要注意些什么？  　　现象--房产新政影响购房心理 　　近日搜房网上公布的一份调查问卷，让很多充满疑惑的人也能了解到其他人的想法。调查设计了这样几个问题：在接二连三的新政下，您的购房计划有无变化？是否会对您购房的面积产生影响？新政对房价市场的影响大吗？上述三个问题，有近七成的受访人表示购房计划会有变化；有87.8%的受访人表示会购买90平方米以下的小户型；有66.7%的受访人认为"新政对房价市场的影响很大"。 {TodayHot}　　房地产专家分析，市民产生上述反应不足为怪，举一个最简单的例子，一个持有房子不满5年的市民准备在当前房价高位出手，原来50万元的房子价位升至70万，扣掉各种各样的费用，赢利至少可以达到18万元。但碰上新政实施，先是5%的营业税就扣掉3.5万元，再扣掉至少3000元的个人所得税。在赢利减少的情况下，他有两种选择，一种是把这部分费用转嫁到买方，一种是继续持有出租获益。前一种做法直接会导致二手房价升高，让买者的负担加重，这又势必会影响购房者的积极性。近日在采访中，很多筹备买房的市民表示都碰到了这方面的问题，面对趋高的房价，他们唯一能做的就是等待。 　　成交减少价格上升 　　而市民推迟买房计划的做法直接导致的结果就是二手房交易大幅下降。一份关于新政下深圳楼市成交量的统计则显示，6月以来深圳二手楼市场呈现供求关系相悖状态，成交减少但价格却上升。资深房地产分析员朱先生认为，这种状况一方面是因为业主将税费转嫁给了买方，另一方面则是因为放盘量的减少，大户住宅供应受限。由于深圳出台调控房价的实施细则后，新房市场价格在短期内将不会有太大的浮动，不少投资客虽然开始放盘，但并不急于出售，他们对于深圳房地产的发展前景依然看好，所以他们只是试探性地放盘，放盘价普遍偏高。{HotTag} 　　深圳市房地产权登记中心一位工作人员透露，自6月6日以来，该中心收到的二手房过户登记文件量比以前减少了四成左右。成交量的阴跌不止不断加剧着市场上的观望气氛。 　　解读--税收政策拉高二手房成交费用 　　6月1日的营业税和8月1日的二手房个税，这两个税收举措也是抬高二手房价格的直接因素。按照6月1日起开征营业税的规定，购买不足5年的住房转手交易的需全额缴纳5%的营业税。地产专家朱先生称，这意味着，二手房交易费用将明显增加，投资成本会增大，短期内要获得较高的投资回报已经很难，由此可有力打击投机炒卖行为。另一方面，根据去年征收营业税政策出台后的实施情况来看，大部分卖家将营业税费转嫁到买家身上，直接造成房价进一步上涨。而现在营业税的征收由2年延长至5年，估计将导致更多二手房的转售价上涨，同时在市场上流通的二手房源将减少。 　　支招--卖方：以租代售 买方：静观待变 　　在房产新政下，二手房转让交易的限制越来越严格，新政下，买家和卖家有哪些需要注意的地方？市场分析人士认为，买卖双方都应该用好目前的优惠政策。 　　专家提醒，对卖家来说，新政意味着售房成本的提高，倘若还存在炒房的意图，那么受新政影响，炒房利润所得会大幅减少。基于此，建议卖家采用"以租代售"或"以租带卖"的方式，同样不失为一个好的投资方式。所谓"以租代售"是指业主用出租房屋的方式来代替出售房屋，短期投资转为长期投资，以便获取稳定收益，保障业主利益最大化。尤其是在现行的政策环境下，"以租代售"这种方式较为适合那些处于营业税征收范围内的业主。"以租带卖"：是指业主在看不清房地产市场未来发展走势时，可以先将房屋投入到租赁市场中来，静待市场发展变化寻找合适时机，一边租房一边搜寻合适的买家，最终实现业主套现获利的愿望。"以租带卖"对于那些不知在现阶段出售房屋是否合算的业主来说，较为适用。 　　此外，根据国税总局的规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，可以免征个人所得税及营业税(普通住宅)。专家建议，在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。 　　对买家来说，在现在情况下，卖家可能会把增加的售房成本转嫁到买家身上，提高买家的购房成本。专家建议，确有购房意愿的市民，面对新政，要冷静判断房价走势再做出决定，等待不失为一个好的选择。另外，对于一些准备换房子的市民，需要清楚二手房个税的一些优惠措施。比如，对出售自有住房后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。  　　提醒--二手房交易小贴士 　　不管房产新政怎样，居民强烈的购房意愿仍是一个不容忽视的现实。市民购买二手房过程中，有哪些需要注意的地方？  　　一家房产中介的专业人士认为，选购二手房最关键的是既要关注现在，更要关注未来。尤其是在前期的选购环节，需要面面俱到。购房者在选购二手房时，往往注意房屋在类型、价格等方面是否让人满意，却忽视了首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交易资格。 　　此外，不要只看房龄，还要看质量。有些购房者在选购二手房的时候，往往对房屋的房龄和建成年代比较关心，而对房屋的具体质量则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然。每一套房子的建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量上也会千差万别，未必房龄越短质量就越好。 　　违规"避税"得不偿失 　　"做低合同价"是买卖双方最常用的避税方式，但有关专家认为，尽管此举能够在一定程度上减少税费支出，但不宜采用，原因在于以下两点：第一，违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的"购买价"将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 　　点评--耐心选择 理性消费 　　老百姓期望的是房价下跌，但事实是否会如人所愿。不同的专家有不同的观点。 　　支持房价趋稳甚至下跌的一方认为，国家宏观调控的力度在逐渐加强，从税收政策到土地政策再到信贷政策，无一不是在为稳定房价而努力，调控政策效果的显现会有一段时间，但相信等政策全部到位后，目前飙升的房价势必会受到遏制。 　　另一种观点则不这样认为，支持房价上涨论的专家认为，房价下跌的可能性极其微小，甚至没有可能，反而会在短期内呈现上涨的趋势，在旺盛的需求下，房价不但不会下跌，甚至还会在合理的范围内上涨。 　　是升？是降？仁者见仁，百姓们作何决断？事实上，买与不买全在乎个人，无论等待还是出击，最重要的是找到适合自己的方式。面对各种房产政策，买卖双方保持平常心即可。房产新政并没有控制自住为目的的购房行为，所以，把心放下，耐心选择，理性消费最重要。

工程材料信息广东省工程材料信息深圳市工程材料信息