面对房地产投资全球化 适应还是反抗

    目前，外资热衷于中国的房地产投资，除了有一般国际房地产投资共性外，还因为有“中国现象”的特殊性，这突出表现在：    中国的房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的，这种经济的高速增长在全世界其他地区是不多见的。中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。     人民币升值和有管理的浮动汇率政策，降低投资风险。国际资本投资房地产最大风险之一是汇率风险，在一些国家汇率自由浮动幅度过大，常常会侵蚀投资者的收益，但中国人民币与外币浮动区间有限，且升值潜力较大，这会有助于投资者提高房地产投资收益率。     中国房地产业刚刚起步，即便在北京、上海和深圳与国际化大都市比，其许多商业性不动产的租金水平仍比较低，可以预测随着中国城市在国际化水平的提高，其商业楼宇的租金水平增长潜力较大。     自2004年以来，国际资本更多采取股权、债权等间接投资的方式，或直接收购成熟的商业楼宇，然后打包在美国、香港和新加坡资本市场上出售。这种投资基金的运作方式可以让国际投资者在短期内在国际资本市场上筹集大量资金，进入中国市场，又可转手在资本市场上出售、随时变现投资的股{TodayHot}权和债权，这快速获利的捷径。     这些“中国优势”正是吸引众多国际资本进入中国房地产市场诱因。摩根士丹利正是在“房地产泡沫、市场要崩盘了”的烟雾下成了中国房地产市场上胃口最大的投资银行，先后以5亿元人民币收购上海“锦麟天地雅苑”，又以4亿元收购北京富力双子城商住楼，此后又分别以8.46亿港元和9000万美元收购了“上海广场”和“上海世界贸易大厦。短短过去2年，许多国际著名投资集团公司，如荷兰的ING，新加坡的凯德置地和GIC投资公司，香港麦格理银行，美国美林、高盛、雷曼兄弟、汉斯地产、洛克菲勒集团、凯雷投资集团和柯罗尼杨子基金等在中国房地产市场都有不凡的表现。     在经济全球化和资本以“流动空间”取代“地域空间”的大背景下，中国房地产投资全球化可以说是一种不可逆转的趋势，那么，简单的限制常常是难以奏效，且限制是一把双刃剑，在限制了别人的同时也限制了自己。这与中国为什么在贸易盈余和储蓄过剩的情况下还要引进外商直接投资的道理是一样的，因为我们引进外资的同时，或多或少都会伴随着先进的技术、管理、规则、秘诀和国际市场环境等国内稀缺因素的引入，这对提高我国的管理水平、国际竞争力可产生积极的影响。这种“开放-双赢”的例子可以说比比皆是。     但不限制不等于放松监督、管理和调控，目前我国房地产引进外资最大的弱点是信息不明，监管不到位，制度建设调控手段匮乏。     房地产市场透明度低，信息不充分。对于外资投资于房地产我们有许多未能知数：中国到底有多少外资进入了房地产？外资是以什么方式投资于房地产，是直接与间接投资、合资合作、兼并收购、银行贷款，还投资基金？在诸多外资投资中，多少是热钱、多少是长期投资？其投资的热点是写字楼、商业楼宇还是住宅？这些都是我们金融主管和建设主管部门说不清的事情。换言之，{HotTag}现有的统计数据、统计指标根本不能全面准确的反映外资投资房地产的现状。近期，琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数，在它跟踪的56个国家中，中国房地产市场透明度排列第42位，透明度低，信息不充分不仅阻碍了市场供需结构的改善，更使得政府调控失去了科学的依据，这也是房地产调控政策频频出台，但效果并不理想的原因之一。     制度改革滞后，监管不到位。中国推进市场化改革多年，如何让市场在资源配置中发挥基础性作用仍是一个没有解决的问题，从而衍生出一些新的政府管制经济现象：一方面我国多年“双顺差”，储蓄远远大于投资，另一方面各省长、市长仍在走马灯式出访赴港，招商引资。吸引外资、上项目甚至成了衡量地方政府政绩关键指标。结果是中央的调控政策常常会遭遇“上有政策，下有对策尴尬。加之各政府部门是马路警察各管一段，常常使监管流于形式。     为了抑制国际资本对房地产市场的短期炒作行为，各国采取了多种调控措施。例如，在美国，REITs的经营活动是受到多种法律法规限制的，如：REIT持有的不动产期限不能少于4年；在不动产销售前的4年内，它在房地产上的资本性支出不能超过销售价格的20%；同一年度内销售的房地产数量不能超过5宗；出售的不动产不能是通过剥夺抵押赎回权取得的。这些限制性条款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，从而有效抑制了REIT短期炒作的投机行为，引导REIT长期持有不动产，对稳定房地产市场价格，促进市场健康发展起到积极促进作用。     既然房地产投资全球化发展的趋势是不可逆转的，人们应当适应全球化，而不是反抗它。应对房地产投资全球化，我们应在以下几方面做出努力：一是加强各部门的信息网络建设与交流，即时监控外资房地产投资的投向，准确把握投资规模、投资结构和资金的动态信息，为科学调控提供依据。二是对外商“购买—持有—出售”房地产的具体环节上制定具体可操作的措施，本国公民购买住房5年内要上市交易要交重税，为什么不能对外资设定持有期的下限，或投资规模、持有期限设定不同的税率。三是大力发展国内的房地产投资信托基金，我国民间资本初具规模，如何给中国民间资本以国民待遇并通过基金运作方式，“积少成多、专业化经营、分散投资、利益共享”的优势，让中小投资者投资或持有大型有收益的不动产。这将是中国资本走向世界的有效途径。 

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