特色楼盘脱颖而出　紧凑型住宅渐成市场主流

  　夏季本身是消费淡季，加之进一步调控观望气氛浓厚，交易量的下降成为目前新盘的共性问题。不少开发商开始延期开盘、研究改变产品规划，但也有部分新开楼盘以其自身的特色，赢得了市场。其中，不少是小面积的一房、两房等紧凑房型。 　　低总价迎合消费需求 　　在过去一二年里，大房型{TodayHot}成为许多楼盘的主力户型，而市场价格的攀升让不少消费者望房兴叹。当投资者纷纷淡出楼市后，真正的消费承受力和消费需求浮出水面。在房价下降有限的情况下，只有通过减少购买面积来实现消费。 　　在七八月间，一些楼盘的主力房型  从三房变成了两房。如浦东三林地区的金色杉林，从今年6月底到7月推出大量83平方米的两房，使该盘在这段时间接连成为板块销售冠军。同样的情况还出现在浦东的绿地崴廉公寓、宝山的康桥水都、松江{HotTag}九亭的上海青年城等。 　　小户型由于面积小，总价低，首付和按揭也少。如上海青年城，有一种户型是45平方米，总价35万元，首付7万元，贷款30年月供为1200 元。这类低总价的房源，自然吸引了不少刚刚开始工作、希望独立生活的年轻消费群体。 　　户型紧凑功能全 　　看惯大房型再去看小户型，或许会看不顺眼。但仔细比较，小户型面积虽然紧凑，其实内在功能并没有减少，一样有客厅、卧室、厨房、卫生和阳台，只是大小不同。有关资料显示，上海新购商品房中，户均人口只有2．2人。即便是60平方米的小户型，人均所享有的居住面积也近20平方米。这个数据已经超过目前上海的人均居住面积水平了。 　　以宝山新城区南部的康桥水都二期E ASYZ 来说，72平方米建筑面积里，包括两房一厅一卫南北双阳台。该户型不仅将室内无效面积最小化，而且南北进深短，充分实现南北通透，满足日照和通风的基本需求。值得一提的是，该户型南面设有近两米宽的大阳台，北面还设有洗衣机位的工作阳台，双卧室均设计了凸窗，增加室内的利用空间和光线感觉。同样的户型特点，在中远两湾城即将推出的四期星领地、74平方米一房中也得到充分的体现。 　　以居住理念来定位产品 　　房产结构的调整，其中重要的是户型结构的调整。当市场自住群体希望以牺牲面积换取消费时，住宅产品的开发就应紧紧围绕这类消费群体展开。最近一份“上海青年住房消费调查”显示：在24－30 岁的青年人中，大都希望独立居住，因为承受力有限，他们居住消费的选择目标为：蓝屋（l ine house ）:即市郊地铁可以到达的住宅，购买总价在40万－60万元之间。 　　上海青年城、康桥水都已经作了有益的尝试，而且一期开盘也吸引了众多的消费者。特别是上海青年城还提出了年轻态城市综合体的概念，整个项目力求打造一个围绕年轻人的生活特点和习惯设计，独创的“剧场式”生活模式。这种以项目、社区来进行产品分众定位的方式，在目前上海楼市中尚不多见。 　　另外，还可以看到不少围绕特定群体设计的特色小户型住宅。如电影华苑迷你公寓，其设计卖点为上下板式内廊南北跃层的一房两厅公寓，其市场卖点是徐家汇少有的小户型；又如大华锦绣华城的一梯三户的花瓣状公寓；再如上海青年城挑高3．6米层高的“立体”住宅等。设计的创新，也能在一定程度上拉动消费。 　　无论从宏观政策引导，市场需求变化，还是消费承受力要求等多角度看，紧凑型住宅将逐渐成为上海商品住宅市场供需主流。

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