广州:圈地向远郊蔓延成地方政府经济增长筹码

    增城、从化等广州县级市大力引进开发巨头，其实是希望从广州火热的房地产市场中分得一杯羹，通过推出现有的存量土地，带动区域内房地产市场的繁荣，吸引广深居民前往置业。 "现在情形是广州市内10个区不准大面积推地，下面的县级市又可以。所以现在的政策显得特别奇怪。"尽管在广州房地产市场中打滚多年，也曾在地方国土房管部门从业，广州寒桐咨询有限公司总经理韩世同{TodayHot}谈及当下的土地政策时，仍掩饰不了困惑。 　　事实上，很长时间以来，广州市区"不再成片批出土地"的政策已经非常明朗，发展商希望大面积拿地显得非常困难；然而，以从化、增城为代表的地级市却呈现出另一派景象。就在2005年，广州、深圳、香港的一些开发巨头仍然从这些地区动辄买下几千亩的成片土地。 {HotTag}　　市郊大面积圈地 　　日前，来自国土资源部的消息显示，有关分割出让大面积地块的政策正在研究当中。也许不久之后，成片土地的出让将在全国终结。此时，曾经在全国大面积圈地历史上走得较早，影响较为深远的广州，其实已经历了这样一场变革。 　　2004年"8·31"土地大限之后，广州市区的土地供应政策立刻呈现前所未有的保守。连续两年，市区的住宅用地出让总和仅几十万平方米。对于连续几年控制住宅用地供应量的政策，广州市国土部门有关官员直接表示，由于过去大量批出土地，导致市区很多土地都握在开发商手中。限制土地供应的目的，正是为了消化发展商手中地块，以便政府重新获得土地市场的控制地位，做到"一个龙头出水"。 　　尽管广州市的土地紧缩政策曾经遭受开发商联合"抵制"，甚至将房价上涨矛头直接指向"地荒"。但是今年以来，广州市区频密"推地"让政府在土地市场上的调控能力初步显现。据悉，这几年广州市土地管理部门一方面大力增加土地储备，另一方面扭紧出水龙头，使得广州市政府土地储备充足，而开发商手中的土地则被大量消化，致使开发商占据市场主动的地位发生动摇。 　　有接近政府部门的人士指出，过去几个发展商开个会联合抬一抬，房价就上去了，以后恐怕就不那么容易了。而另有发展商则不无戏谑地称"现在要夹着尾巴做人"。 　　不过所谓"主战场失意，分战场得意"，对于大型房地产商而言，姑且不论转战二线城市乃至内地，仅在广州辖区内，仍然有着其活跃的阵地。 　　去年下半年，位于广州东部的增城屡屡传出大发展商进驻的消息。先是深圳金地拿下3000亩地块,接着和记黄埔又圈3000亩，恒大地产随之跟进取得5000亩土地。在此之前，碧桂园、锦绣香江等房地产商已经在增城接近广州的区域内圈下近万亩土地。无独有偶，距离广州市区较远的从化也早就进驻了城建、珠江等房地产巨头。 　　大发展商成经济增长筹码 　　有业内人士指出，土地市场的特点实际上取决于地方政府的态度。增城、从化等广州县级市大力引进开发巨头，其实是希望从广州火热的房地产市场中分得一杯羹，通过推出现有的存量土地，带动区域内房地产市场的繁荣，吸引广深居民前往置业。 　　以增城为例，记者在该市国土房管局获悉，该市2002年成立了由国土房管局局长挂帅的"处理闲置土地办公室"，大力回收上世纪90年代初期遗留下来的闲置土地。截至去年年中，共收回、盘活闲置土地180宗，合2万多亩；另外还有483宗，近4万亩的闲置土地处在进一步清理当中。而这些正是该市能够大量引进开发巨头的基础。 　　"引进这些有实力的开发商，其实是为政府解决资金不足的问题。"该局有关官员表示，例如和记黄埔地块尽管在市区，但是开发商进来之后，仍旧需要根据地块规划承担基础设施、教育、医疗等义务。 　　一份增城市地方税务局的材料显示，房地产税收一直是该市地方税务收入的主要来源。去年1~10月，房地产税收3.78亿元，占该市地税收入的33.9％。而房地产企业税收收入排名显示，碧桂园、香江两个早期进入该市房地产巨头的纳税额名列前茅。 　　此外，该市发展和改革局的一则材料进一步肯定了引进开发巨头对地方经济的贡献。材料显示，"'十五'期间，单碧桂园一个项目拉动GDP增长1个百分点，拉动地方财政收入增长4.9个百分点，拉动地方税务收入增长5.7个百分点，拉动固定资产投资增长10.5个百分点。" 　　圈地需慎防土地垄断 　　尽管地方经济从巨头圈地中获益不少，但是一向对"圈地"颇有微辞的广州某开发商对这种做法仍旧表现出担忧："拿广州市来说，为什么发展商可以随意抬价，就是因为大量的土地在几家大发展商手上，竞争不足，所以政府现在自食苦果，想调控都无能为力。番禺就是一个典型，几千上万亩的楼盘封闭起来，发展商想在里面干什么都行。小区里面做得美轮美奂，可是外面呢，还是个农村。" 　　另一房地产专家则一针见血地指出，大块土地出让的隐患正是"土地垄断"。资料显示，外地开发巨头已经凭借自身的资金、技术、品牌等优势占据了增城市房地产市场的半壁江山，而这跟曾经的广州市场显得格外相似。 　　有人做过统计，2004~2005年,广州十大地产巨头召开峰会之时，正是市场垄断最显著之际。十家开发企业一度占据广州半数的市场份额。因此，地产巨头的动向俨然广州楼市的晴雨表，有几家涨价，整体房价随之上涨。 　　因此分析人士指出，广州房地产市场走过的路很值得其他城市参考并引以为荐。在关系民生的房地产行业，"调控的指挥棒"始终应该握在政府手中。

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