看好北京投资环境 世零巨头进军北京商业地产

　　2006年世界零售巨头纷纷攻略北京商业地产，如日本首屈一指的零售企业伊势丹集团即将进驻西单美晟国际广场。由于政策的限制，外资非但没有知难而退，反而在中国的大城市频频出手。     外资看好北京投资环境     据了解，所有准备进驻CBD区域的零售巨头大多不约而同地选择了高端定位。将于明年8月开业的银泰中心将1.4万平方米的商业面积全部瞄准国际一线品牌，而将近18万平方米的新光三越，也拿出其一至三层60％左右{TodayHot}的营业面积，经营国际精品及国际设计师品牌。     虽然进驻北京商业地产的成本颇高，但难掩外资的热情。沃尔玛中国区负责人表示：“成本不是我们进驻最重要的决定因素，更重要的决定因素是投资环境。北京在城市的开发与消费程度上体现了足够的优势，并且有海纳百川的态度，所以第一个感觉就是他们比较容易适应北京对外资的欢迎态度，这在很大程度上决定了外资为什么会选择北京的主要因素。”     区域规划与项目的联合     西单是北京的中心、是北京的形象，而且也是全国的商业领域中心。现在商业街的定位，交通实际上是一把双刃剑，要考虑如何实现整体效应、功能配套突出项目的特色，这样才能使这个项目在整个竞争当中有自己的{HotTag}优势。     西单商圈目前是全国调整频率最多、遇到问题最多的。从西单商业区来考虑，不缺面积缺项目，不缺品牌缺特色，又有这么大的商场，又有这么好的地段，怎么经营好这是非常重要的。     特色经营     坚持特色经营，就是不再重复地去竞争了，不在同一个档次重复竞争，这也是一个好的趋势。今后西单从业态的构成方式、从管理层、从秩序或者是管理力度都加大了。     从美晟国际广场的位置来看，目前是在西单商业街北端，一般的顾客是从南向北走的比较多，有一个距离疲劳，走这么远，这么多的商业，很有可能走不到这里来。但是如果从发展前景来看，这恰恰是这个项目的优势所在。因为地铁4号线马上就要开通，从目前发展来看，现在国际性投资集团，像华旗、摩托罗拉等等，都已经开始在西城区范围实际投资，他们进来以后势必会带来一大批国际知名企业，甚至一些运作比较好的商业。     抢滩北京市场     短时间内，美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等国际企业先后入驻北京的事实表明，中国已经成为世界商业发展的新机遇。而这些全球高端商业企业的进驻，将在很大程度上改善北京乃至中国的商业环境及商业档次，进一步提升消费者的生活品质。韩国百货连锁巨头乐天百货Lo tte Sh op－p in g C o日前表示，公司正在与中国银泰控股股份有限公司就开设乐天在中国的首家百货公司一事展开谈判。     日前，西单美晟国际广场开发商北京美晟房地产公司董事长杨美玲率团赴日本招商。在日本期间，杨美玲与日本伊势丹株式会社、高岛屋百货、松坂屋百货负责人就西单项目招商进行了洽谈，并与日本伊势丹株式会社社长武藤信一进行了深入地洽谈与沟通。武藤信一对北京百货业的市场前景非常看好，对美晟国际广场项目很感兴趣，并透露出有意进驻的意向。下月，武藤信一将率团来京，对美晟国际广场进行考察，如果顺利，双方将签署意向协议。与此同时，日本高岛屋百货、松坂屋百货、美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货对西单商圈商业物业均表达了强烈的选址需求。     中国台湾地区零售业巨头新光三越百货与北京华联集团共同宣布，双方将共同投资7.5亿元，在CBD商圈成立新光三越华贸中心购物广场，总建筑面积为17.3万平方米，为目前北京最大面积的单体百货店。     差异化发展     现在进入商业地产开发领域的地产商必须要考虑引入现代化的商业理念，商业物业开发必须考虑提升整个商圈的档次和品位，与商圈内现有商业形成和谐与差异化发展，从而满足消费者不断变化的消费需求。商业地产开发商必须要去了解目标商家的需求，只有完全了解商业需求与消费者需求才能建造多方共赢的商业物业，并赋予物业长久的生命力。     据调查，现在西单商业现有的店面大型设施加起来接近40万平方米，正在营业的店铺9家，其中西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦，都是2000年以前建成并且营业的，最早的是西单商场，于1971年建成；而另外5家，中友百货、首都时代广场、西西友谊商城、君太百货、西单文化广场是升级版零售项目，是在2000年以后开张营业的。     专家表示，西单商圈最大的局限就是没有真正的大型购物中心去作为一个龙头企业拉动整个商圈的发展。西单商圈必须要有龙头企业，单一百货店难度比较大，但是百货群是可以成为龙头的。要全面提升西单商圈的商业氛围还可以通过不同功能结合在一起的大型购物中心来扮演一个领导者的地位。

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