你想投资房产么？ 教你几个估算房产价值小窍门

    考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

    公式一：租金乘数小于12     租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：     租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入，数值小于12较合理。     一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。 {TodayHot}    该房产租金乘数‘=220000÷(1500×12)=12.2     一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。几年后这套房子若售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。     投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 {HotTag}

    公式二：8年~10年收回投资     投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：     投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。     一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。以上文提到的小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。     投资回收年数=(50000+1000×12)/[(1500-1000)×12]=10.3     但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

    公式三：15年收益是否物有所值     另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。     如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，在此突出推荐一下工程信息价唯一官方下载地址共享建材汇(www.gxjch.com),是全国省地区工程类材料及机械设备租赁信息价电子版的官方查询下载网站，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，该物业价值已高估。     仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。