开发商房产开发成本清单曝光 回报率接近100％

    26日，一位杭州的房产业内人士向《上海证券报》记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。　　据了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。　　从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家表示，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到{TodayHot}的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。　　而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。　　与此同时，《上海证券报》记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产(表二)，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。　　上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方{HotTag}米)，一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。　　在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。　　如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。　　杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。　　表1：杭州某楼盘成本清单　　项目名称 计算式 金额(万元) 　　一 土地面积(出让面积) 141.19亩(94133平方米) 　　二 可建房面积(主要部分) 　　   多层公寓 94560平方米 占62.78% 　　   小高层公寓 40000平方米 占26.56% 　　   沿街商铺 4000平方米 占2.66% 　　   半地下汽车库 17280平方米 　　   小计 167890平方米 　　三 容积率 1.6 　　四 销售额 　　   多层公寓 7800*94560 73756.8 　　   小高层公寓 8000*40000 32000 　　   沿街商铺 12000*4000 4800 　　   汽车库 8100 　　   小计 118656.8 　　五 项目成本 (万元) 　　   1、地价 投标价165万/亩 24136 　　   2、配套费 3793 　　   3、建安工程造价 17198 　　   4、建设与准备费 1962 　　   5、财务费用 2688 　　   6、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.42 　　   7、营业税 118656.8*5.85% 6941.42 　　   8、不可预见费 54831*1% 548.31 　　   项目成本合计 60232.84 　　六 利润 118656.8-60232.84 58423.96 　　七 所得税 58423.96*33% -19279.9 　　八 净利润 58423.96-19279.9 39144.05 　　表2：上海ZH房产成本清单　　一期A块利润测算：　　一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡　　(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；　　建安成本 2000元/㎡　　配套费用 1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)　　成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元　　(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.　　销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元　　(3)毛利：8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元 　打开“商业秘密” 还消费者知情权　　房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。　　国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确：完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日，除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外，北京、上海、杭州等城市无一效仿。　　在该不该公开成本的对峙中，一线城市开发商的利润居高不下，这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。　　在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时，广东省建设厅近日以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。　　房地产业界表示，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言，这对于房地产企业不公平。　　在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非。　　房地产业界人士还表示：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时，房价自然下降。而供不应求时，即使是把所有的成本清单都公布了，房价高低仍不受影响。”　　专家指出，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。 　　由此可见，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。    易宪容：市场经济需要信息公开透明     市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明，或是公开而不透明，将会导致商品定价系统残缺，交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等，或是会导致交易市场的萎缩，或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。

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