广州：住房建设规划出台业界满意总量

9月30日，广州市城市规划局、广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《广州市住房建设规划（2006~2010）》（下称《规划》），从而成功赶上“六一”新政的末班车。为了等待该《规划》的出台，整整3个月时间内，广州市几乎所有未取得施工许可证的新项目工地全面紧急刹车，不少项目因此被迫停工近半年之久。随着该《规划》的出台，停滞多日的新项目报建审批无疑将重新启动。按照有关政策，未来5年内，广州的房地产开发建设将严格遵循此次规划来展开。对于这次规划，有关部门从观望到统计、再到制定的几个阶段，总共用了3个月。{TodayHot}这对于房地产业界而言，已经有了足够的心理准备；但是对于一个城市未来5年的住房建设规划而言，3个月又显得很短。 　　主旨：解决供需平衡 　　《规划》显示，到2010年，广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米。其中，供应廉租房60万平方米，新社区住房540万平方米，经济适用房300万平方米，商品住房4450万平方米；其中包括盘活存量土地建设住房1200万平方米和城中村改造新增商品住房500万平方米。 　　从套型面积上看，是次规划严格遵循国家“六一”新政，确保单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积达到全部新建住房总建筑面积的70％。其中，属于政府保障型住房的廉租房、新社区、经济适用房以及政府调控的中小户型、中低价住房全部控制在90平方米以下。 {HotTag}　　《规划》出台后，开发商和业界人士普遍对规划的住房建设总量感到满意。特别是2007和2008两年的供应量较过去大大增加，有望达到住房供应的井喷时期。因此，有业内人士指出，是次规划最为关键的意义恐怕在于可以从一定程度上解决广州楼市的供需失衡状况。 　　广州市城市规划委员会委员冼京晖博士评论，尽管很难看出该规划对房价产生直接影响，但是在有限的土地资源上小户型的增加，无疑意味着政府利用行政手段打破供需失衡状态，增加房屋供应量，从而间接打压房价。“从数字上来看，供应总量是增大了，而且在表面上与需求量基本平衡。”广州新城市投资控股集团副总经理赵冬凌也如此评论。但是她仍旧对该《规划》提出几点异议，其中包括市区供应量不大；需求计算时是否包含未来广州经济发展和城市扩张所带来的新增人口的需求以及部分人提高住房质量的需求等。 　　房价：两极分化 　　除了在供应量上解决供需矛盾，《规划》还对房价作出相应约定。其中包括761公顷用于政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设的土地，将通过“双限双竞”的办法公开出让。该数字占据了规划期内总供地量2115公顷的1/3强。这意味着，未来5年内，广州市将有1/3的住宅用地将让开发商在地价和房价上双重竞争。 　　据了解，目前广州市第一块“双限”地块将位于开发区科学城内，具体实施方案已经上报国家建设部，估计将于年底前推出市场。可以预计，该地块的推出无疑将对今后的761公顷土地出让起到示范作用。 　　不过，由于“双限”地块出让程序复杂、操作难度很大，因此截至目前，业界仍旧对此做法存有疑虑。特别是科学城地块此前曾经从推出，到受质疑，再到收回的曲折经历，另业内对此类地块仍旧缺乏信心，而由此引发的“限制最高房价”的愿望也同样遭到讦难。 　　对于未来房价走势，业界多数人士仍旧坚持“房价两极分化”的观点，认为小户型住房因为供应量的增大将在一段时间维持平稳，而剩下30%的大户型住房价格无疑将继续上涨。冼京晖在接受访问时便表示：类似北京、上海、广州这种守卫度大的大型或者超大型城市而言，由于对外来人口的吸引力不会降低，因此房价上升的迹象不会改变。 　　作为发展商，赵冬凌指出，“在整体上看，由政府调控的房屋，价格会保持长期持续的稳定。”一方面廉租房、新社区、经济适用房、政府调控的中小户型中低价位普通商品住房，它们的套型建筑面积全部会控制在90平方米以内，价格将由政府严控；另一方面，由发展商开发的其他商品住房都会毫无疑问地走中高端定位路线。 　　 　　记者观察 　　 　　保障型住房考验政府公信 　　 　　数据显示，在规划期内，政府将为保障型住房（包括廉租房、新社区住房和部队、单位自建经济适用房）提供450公顷土地，总建筑面积为900万平方米，建房11.43万套。上述土地全部由政府划拨。“这对社会公共资源的有效监督提出考验。”冼京晖说。在他看来，从目前社会公共资源的使用事实上存在很多不透明的地方，因此，效仿香港公屋的模式还有很多路要走。 　　事实上，对于在此类住房建设上停了几年的广州来说，如何确保政府保障型住房到最后不会变味、并得以有效利用，无疑是旧话重提。因为目前广州市已经有了明确的廉租屋和新社区的申请以及购买标准，凡是符合条件的家庭都已经可以向有关部门提出申请。值得注意的是，社会更关心的是，恐怕将是此类住房的建设资金构成、流向以及由谁承建，是否会让开发商参与等。

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