地产大鳄游进烟台烟台房地产开发层次发生巨变

    天鸿凯旋城、阳光100、南山世纪城、山水龙城、怡海翠庭……从去年到今年，从东部到西部，从最繁华的中心地带到城郊，动则数十座楼盘同时拔地而起，让烟台房地产开发的层次在短时间内发生了巨变。 　　地产大牌纷纷来烟，仿佛给烟台房地产市场投入了重磅炸弹，一向神定气闲的烟台房产商们从此心情不再平静。 　　外来客轻松当“标王” {TodayHot}　　本地户只有叹气的份 　　2004年7月18日，滨海景区的四宗国有土地被北京天鸿集团公司以3.7099亿元竞得，其中，滨海景区商务区4号楼土地竞买价高达5080元/平方米，创下了烟台市土地出让史上单位面积地价的新纪录。 　　今年3月，今年烟台首批7宗国有土地使用权成功出让，成交总额为9.69亿元。拍卖前一直备受瞩目的[2006-1]号地块胜利小区和[2006-8]海港D区，分别被山东卓越房地产开发有限公司和烟台阳光100房地产开发有限公司拍走。 　　8月25日，我市历史上最大批次土地使用权公开出让活动顺利结束，本次土地挂牌、拍卖活动共成交土地21宗，翻开成交表，规划总建筑面积23.91万平方米的[2006]67滨海景区B宗地被上海世茂集团旗下的一家公司获得。 　　由于拆迁难度大、运作费用高、规划要求高等原因，近几年来市中心区域一直没有太大的动作，这也使得寸土寸金的市中心地块拍卖格外引人注目，在市中心地块上，外地房产公司接二连三竞标成功的事实也让本地的房产商感慨颇深。 　　据不完全统计，目前涉足烟台的埠外房地产资本已有二三十家，其中不乏实力雄厚者，作为开发商的头等大事，拿地衡量的也不仅仅是资金实力。“市中心区域的开发对开发商的要求是很高的，拿胜利小区地块为例，竞买保证金就达数亿元，根据规定，竞买人必须有70万平方米以上的开发经验，AAA级资质、能向银行融资20亿元以上，同时还有附加条件。”业内人士指出，只要随便拿出这些条件中的某一项，都能将一大批房地产商拒之门外，难怪更多的中小地产开发商只能望洋兴叹。 　　“大鱼少，小虾多” 　　品牌地产尚未成形 　　地产大鳄纷纷进军烟台，显示出雄厚的实力，让本地多数房产商感觉出了与人家的巨大差距。 　　“公司虽然多但牌儿却不够亮，真正响当当的龙头还没有出现。”采访中，一位房地产业内人士用这样一句话概括了当前烟台房地产业的现状。 　　记者从市城市房地产开发综合办公室了解到，目前我市登记注册的房地产公司有近340家，对于一座三线城市来说，拥有近340家房地产企业已经算是数量庞大了，但论及开发企业的整体实力，却与青岛、济南相去甚远。 　　据了解，我市开发企业中，具有三级以上资质的有40家，具有一级资质的有六七家，注册资金在5000万以上的比例很小。可以看到，本土的地产企业虽然数量不少，却存在着“大鱼少、小虾多”的问题，具有较强市场竞争力的企业十分有限，且尚未形成能够主导和引领本行业发展的龙头。 {HotTag}　　有业内人士说，本地房地产商中有一部分是通过从事贸易等其它产业完成原始积累后进入房地产行业的，也有一部分是从做建筑、工程、建材等相关产业转行到房地产开发的。由于房地产业的过热发展，各种资本纷纷看好，半路出家作房地产的人不在少数。业内人士指出，相对于日趋激烈的市场竞争和政策调控，管理水平、营销理念、专业化水平、市场运作上不够成熟，这一类房地产公司往往面临较大的发展阻力和风险。 　　采访中记者了解到，烟台最早的一批房地产开发商大部分已经退出了“历史舞台”，目前活跃在市场上的多为近些年发展起来的后起之秀。“虽然也有些大企业在运作某些楼盘时取得了不错的效益和社会影响，但由于种种原因却未能形成和延续这种优势和社会影响，也没有形成真正叫得响的地产品牌。”市城市房地产综合开发办公室综合科科长原嘉祥指出，目前房地产企业之间的发展存在着不小的差距，多而散的行业格局不利于本土地产品牌的形成。 　　市场起起伏伏 　　本地房产商历经兴衰 　　毫无疑问，一个地区房地产企业的发展，与本地房地产市场的发展是息息相关的，如果将20多年的烟台房地产发展史切割成五个阶段，那么烟台地产业也随着市场的冷暖兴衰而呈现出历史性的起起伏伏。 　　上世纪80年代中期开始，烟台成为全国房改的四个试点城市之一，从那时起到上个世纪90年代初为烟台商品房发展的萌芽期，当时开发企业仅有十几家，且都属于积累市场运作和开发经验的起步阶段，在资金投入、建成面积、成交量等方面都比较弱； 　　从1992年开始，随着全国经济发展热浪的涌动，房地产市场急剧升温，政府放宽准入制度，烟台的房地产开发商骤增到两三百家。1992年到1994年间，市场开发主体呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业和大型国企驻烟的直属企业为主，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中； 　　1995年到1998年，受国家宏观调控机制的影响，房地产业的高温受到打压，开发商格局发生了很大变化。出于固有优势，本土开发企业仍保持一定的开发能力，但大量国企背景的开发商开始悄然隐退，随之而来的是民营及外商新锐力量逐渐崛起，占据主流； 　　1998年，国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了地产业的复苏，从那时起到2002年，烟台民营、外资开发企业开始形成气候，在发展壮大过程中逐渐成为房地产开发的鲜活力量，2002年，香港力高集团投资开发的东方巴黎给烟台楼市带来前所未有的新绿； 　　进入2003年，烟台房地产业也进入了飞速发展阶段。国家地产新政不断出台，考验着房地产开发商的资本实力和融资能力，尤其对中小开发商产生了不小的影响。近一两年来，外地开发商尤其是一些大牌开发商的进入，更给烟台房地产市场带了巨大的冲击。 　　从历史发展来看，烟台房地产的发展起步较晚，在很多沿海和发达城市的房地产市场已经成熟壮大起来的时候，烟台才刚刚起步，“慢半拍”的现状不仅体现在房地产市场的发展上，也必然会影响和限制房地产开发商的发展水平。 　　开发理念比较保守 　　市场化运作不太好 　　史品高是南山置业发展有限公司营销策划总监，曾在青岛、济南、北京、大连、深圳等很多城市从事房地产开发的他接触过各地的很多房地产商，他认为烟台房地产商比较“保守”。 　　“实际上，房地产开发商应该赚取的是附加值，但是目前我们的很多房产商还在单纯靠卖房子赚钱，举个例子来说，盖1万平方米的房子，如果绿化好，物业管理好，甚至比你盖5万平方米的普通住宅还要赚钱。” 　　史品高认为，随着烟台房地产市场的不断成熟，一些成熟楼盘的出现，大的、成规模的房地产公司将会慢慢崛起，而小的房地产公司则会逐渐退出市场。 　　在观念上，山东建源实业发展有限公司副总经理吕召文给记者举了这样一个例子：很多烟台的地产商都参加了海港路地皮的拍卖，但最终竞拍成功的是阳光100，对于他们提出的商务公寓的定位，没有人敢想或者想那么多，应该说，这种理念和魄力是我们所没有的。 　　“对于开发商而言，专业化和市场化是特别重要的一点，目前在烟台，本地企业不是和政府合作就是和村里合作，靠的是机会，而纯市场化运作的项目很少。”吕召文提出，专业地产商要有创新能力，有领跑能力，在作项目的过程中只能依靠某种机会或者跟着别人走，显然不能成为真正的大牌。 　　随着房地产供应量的增多，房地产市场已经越来越向买方市场倾斜，从前那种“盖了房子就能卖”的局面早已不复存在，当产品研发能力、地产文化、地产理念成为成熟开发商的必修课时，很多开发商还缺乏必要的前瞻性，尚没有看清这种转变的必然趋势。 　　政策调控重新洗牌 　　不适者要领“淘汰”牌 　　毫无疑问，拍卖会上越来越多外地房产公司的叫价声，搅动了烟台房地产市场的一池春水。其实，天价拍卖也好，大亨联手也罢，随着政府宏观调控的调整，地产行业的重新洗牌已经是“进行时”。 　　今年6月，全国工商联房地产商会会长聂梅生预计，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。   　2004年，国家的宏观调控使得有关系有地就能赚钱的时代彻底终结，而土地出让秩序的规范使得具有高品牌认知度和品牌价值的企业在获得土地的同时也处于更为有利的竞争位置。根据九部门的实施细则，项目资本金比例达不到35％的房地产企业将无法从商业银行获得贷款，开发商闲置土地超过一年的，从高缴纳土地闲置费，两年则被无偿收回土地使用权，这使得房地产开发企业的资金周转能力和速度显得尤为重要。 　　对于一些实力弱、资质低、信誉差的开发商而言，在获取土地和资金方面的难度都将增大，无能力拿地、开工的项目不能如期竣工或者不善于控制资金风险的开发商，都很可能面临被市场淘汰的危险。今年上半年，我市房地产施工面积1000万平方米，同期增长了20％，新开工面积280万平方米，同比增长10％，在大的地产商轰轰烈烈开工盖楼时，一些开发企业已经长期处于无地可买、无房可盖的尴尬境地。 　　“实际上，我们也希望信誉差、资质低、实力弱的房地产企业退出来，只有这样才有利于大企业的出现，比较容易树立起城市地产品牌。”建设开发部门有关负责人指出，因为各种原因，烟台市早期小面积的零星开发比较多，常常是这里塞一栋楼，那里挤两栋楼，对整个城市功能也不利，小企业的退市，大企业的崛起，不仅有益于地产品牌的树立，对于促进城市的总体发展也是有着重要作用的。

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