“城市新城”的规划实践的风险

各位嘉宾大家好，我们是一个咨询的机构。在前一段时间内我的客户找到我，他在一个新规划好的新城里面，在一个核心地段拿了一块地。政府给他做十几万方的综合题，包括酒店和商业。这个地方一望无际的田野，根本看不到城市在什么地方。大多数开发商拿到地都是现成的土地，而且多数遇到的可能这块地不是很成熟，但是像他这样一个比较极端的，在一个一望无际的田野上面建一个项目，而且是五星级酒店加上商业，而且政府让它建好以后做土地的招商。他想让我跟他研究主题，他这个酒店要亏损到什么时候才能有盈利，它的商业什么时候有人气。

　　我看到只有一个规划图找不到更多可以调研的东西，如果这个新城在规划的过程当中，在实践的过程当中有很大的偏差，我想对开发商是一个很大的风险，必然推迟这个项目的规划。所以面临一个问题，这个新城的规划到底能够实现多少，实现到什么程度，这是开发商必然要客观研究的东西。谈到新城在国内实践已经非常多，一个是老城置换出来了，像上海的浦江镇，还有城市郊区化蔓延，上海外环线，以及“一城九镇”这些都是范围之中。每一个新城规划当中政府总是画一个非常漂亮的，非常有想象力的蓝图，这个大家见的比我还多。

　　我们拿一个上海的典型案例，就是松江新城在规划到五年之后的情况做了一个对比。在01年松江新城做了一个规划，第一个启动面积36平方公里，规划人口到05年是30万人口。到07年规划实践的情况，在07年的时候不仅建了36平方公里，而且建了45平方公里，还超出了。在07年的时候它的人口规模只有19.5，还包含了老城区。也就是说在北部新城里面，实际的常住人口只有17万人左右。其中的北部新城7—8万人口最多支撑三个实际型的商业，这造成松江新城大量商业控制的很重要的原因—人口不足。我们看到后目前最热点的区域性商业的，也就是开元地中海（查看地图）的商业广场，在新城规划建设到五年以后才能开业。

　　新城规划也有超乎想象的案例，你比如莘庄，莘庄地铁1号（查看地图）线开通以后，人口的聚集能力和，它承受开发的范围比以前的规划超出了很多。一直到97年的时候地铁沿线站点人流量比以前翻的两倍。也就是说在新城的规划跟它的实践过程当中存在偏差，这些偏差原因非常多。从大的方面总结有四类，一个是历史因素，社会因素，行政因素，涉及到小的细节方面非常的复杂。你比如说涉及到政治，环境、政府的执行力、管理力、自然条件、资本运作和当地的技术和条件等等非常复杂。

　　政府和开发商在新城建设过程当中到底形成一个什么样的局面，就要看规划和实践的程度。到底是一个博弈的局面还是一个共赢的局面。政府在规划的过程当中应该更多的考虑到微观城区的一些配置，比如产业链的配置要符合行业发展的规律，跟行业的市场空间匹配。大多数的规划过程当中细节部分研究有欠缺。另外就是科学的规划可以导致开发商在这个项目投资减少风险。如果偏差比较多，开发商可能会推迟，甚至改变他的土地应用限制，博弈行为就比较多一些。

　　另外开发商建立风险评估体系，要研究一个新城规划的蓝图，又要和现在建成的可比较的新城，它的一些重点的要素，类似的要素进行比较。新城一个研究的模型，对于新城发育过程做一个客观的评价。另外就是现在界定项目风险的上线和下线。一般在一个蓝图过程当中，要局部的微观判断一个市场。我们建议有三个步骤，一个是时间考量、历史现在和将来的可行性。特别是政策以及政治发展的环境，有可能今天政府是这样一届政府，到下一届规划可能要换，这都是来自于时间和政策的风险。

　　第三就是城市发展综合的经济和人口，城市发展的一个研究。第四件事情要做的就是对它的市场，就是它的消费客户和范围、它的需求、课程做一个细致的研究。第五就是对竞争来讲做一个优势和劣势的充分挖掘，我们可以挖掘什么样的优势和创造优势引领这个市场的地位。

　　做一个最大附加值最大化的策略，只是硬件的开发不能体现收益最大化，还有从产品的理念、规划、建筑、品牌运作方面做到收益最大化。再根据企业自己本身的需求做战略上的调整，比如说财务安全是转嫁市场风险，是你的品牌最大化的策略等等。通过这几步走了以后可以把你的风险控制在最小范围，这也是形成政府和开发商之间，形成共赢局面的基础，谢谢大家！

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