破解公租房“遇冷”的三个条件

公共租赁房作为我国未来保障房建设的重心，却在各地纷纷遭遇“热建不热租”的尴尬局面。近期上海首批两个市统筹公租房项目，各区受理申请总量仅约2000户，相对5100套供应房源而言，出租率不足四成。而据媒体报道，武汉公租房入住率仅有23%，郑州公租房申请人数不足50%，就连高举公租房大旗的重庆，其实际入住率也不甚理想。

资料显示，2011年全国新开工建设227万套公租房。如果大量建造和装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房处于闲置状态，不仅会造成巨大的公共资源浪费，甚至可能让我国现行的住房保障战略思路受到质疑。

从笔者调研和各方资料来看，当前公租房遇冷的三个主要原因分别是：地段不佳、租金较高和门槛过高。要破解上述局面，则必须从这三个原因一一着手解决。

首先，必须降低公租房的申请门槛。

不少地方政府仍然把公租房当做廉租房或经适房性质的保障房，仍然看做只能给中低收入家庭的福利大餐，而忽略了其内在的市场性。公租房首先应该定位于服务夹心层，其次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展的一种手段（国务院副总理李克强曾在2011年《求是》发文谈公租房时如此指出）。

目前来看，许多地方对公租房的保障对象有着定位错误的问题。公租房其实并不需要设立太多门槛，既然从中央到地方都已经明确“准市场租金”的原则，那么谁愿意租都可以。笔者认为，只要能保证支付租金，除了申请人在本市没有自有房产（或人均住房面积低于当地平均标准）和没有同时享受其他住房保障这两点条件有必要保留之外，其他的门槛都可以撤销。如果大量无房户通过公租房解决了居住问题，住房需求被引导和合理分流，自然房价矛盾就不会那么突出，楼市才能稳定与平衡。

其次，公租房所选地段应该交通便捷。

降低准入门槛并不会从根本上解决出租率的问题，地段不佳其实更有制约性。不同于廉租房和经适房（前者保障对象实际支付能力有限，后者则是具有高额补贴性质的资产，地段差一些都可以接受），公租房定位为“夹心层”，这部分人群有一定的经济实力，对租金的承受能力有一定弹性空间，且都是上班族，所以更加看重交通的便利性，甚至还包括住宅品质、居住环境和租赁稳定性。

值得一提的是，城市中心土地较为稀贵，要求所有地方拿出核心地块来建公租房并不现实。但实际上，项目地段的改进空间是以城市长远规划为基础的。从上海的经验来看，公租房项目的地段问题，并非是说不处于城市中心区，关键是项目周边没有直接、便利的交通工具，同时缺乏商业配套服务。要解决这个问题，就必须要对项目选址长远规划，并且结合城市发展规划来综合考虑。

最后，公租房不宜通过降租金来提高出租率。

有一些观点认为，公租房应该大幅度降租金来提高出租率，但这有可能会对公租房建设的长效机制产生冲击。目前来看，许多公租房项目的租金较低，甚至很难让开发者收回投资成本。如果要可持续发展，就不能走福利公房的老路，必须坚持成本租金。

当然，考虑到保障人群的收入之间存在一定差距，坚持成本租金或“准市场租金”可能会使一部分中低收入家庭负担不起。政府确实有必要对这些人群进行划分，用发放到人头的租金补贴方式对不同人群进行不同程度的保障。如此，公共资金效率会明显提高，同时也有利于公租房的配租管理，进而让这一住房保障形式发挥其应有的作用。

（作者系复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院副教授）

■特约评论员 陈杰

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