保障房有一套完善的退出机制非常重要

　　房地产领域是两会热议的话题之一。而全国政协委员、香港南华集团董事局主席张赛娥则更为关注保障房建设。　　她带来的提案是，“完善保障性住房的申请审核机制、退出制度及配套设施”，希望结合香港房屋资助计划多年实施的成效，提示中央政府在保障房建设中，应当注意的问题。　　经历了香港楼市多年沉浮的张赛娥表示，内地房地产市场目前的发展挺像香港，可通过吸取和总结香港的优劣，来促进保障房更好的供应和管理。　　审和批要分开　　《21世纪》：结合香港的经验，内地在保障房的规划上，需要避免哪些方面的问题？　　张赛娥：保障房的建设内地现在的量非常大，但是有一点需要考虑的是，保障房不一定建设在中心位置。选址上，保障房应该兴建在合理地交通方便地方，而不是太优质的地段。　　如果把靠近市中心的地段用作兴建保障房，其实浪费了宝贵的土地资源，因为把土地卖给地产公司兴建商品房，可以为政府带来庞大的土地收入。其次，也会引发公平性的问题。因为保障房住户既享受了政府补贴，又可以住在好的地段，而与此相反，一些没有获得补贴的商品房住户，却住在没有那么好的地段。　　除了选址外，保障房户型与装修也很重要。一方面，人均面积不能太大，房屋装修不能太过豪华，以避免富户不愿意退出。另一方面，房屋管理却要做好，否则会变成贫民窟。　　《21世纪》：保障房审核机制如何获得公平执行？　　首先，为确保申请审核机制获得公平执行，建议首先将负责“审”和“批”的职责清楚划分，审和批要分开。另外在调查方面，工作再适量细分，例如一组人调查申请者的收入，另外一组人调查财产，以及家庭状况、居住面积等，也可考据将调查工作外判予独立机构。　　各地的保障房体系也应当建立监控机制及权力制衡，让做假不可能只靠一个人做到。与此同时，为了防止监督不力，掌管保障房部门的主要领导，还需要进行人事调动，尽量能避免一人执掌同一职权的时间太长，以减低贪腐的机会。　　另外，也需要设置监督处罚机制并严格执行。例如刻意隐瞒资料的违规申请者，一定时间内，比如十年或十五年乃至终身都不能申请保障房。把违规的成本拉高。　　完善退出机制　　《21世纪》：香港的房屋资助计划，是一个什么样的体系？　　张赛娥：所谓香港“保障房计划”是居者有其屋计划，也称居屋计划，是香港政府的公共房屋计划之一，由香港房屋委员会兴建公营房屋并以廉价售予低收入市民。　　在1970年左右开始推行，为收入不足以购买私人楼宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所选择，称“居屋”。　　1987年左右，香港的富户政策房委会实施“公屋住户资助政策”，向不再需要资助的住户减少房屋资助，以鼓励富户迁出公屋单位，确保公屋资源合理分配。　　租住公屋的住户住满十年或以上，需要每两年向房委会申报家庭收入。不申报的住户须要缴交双倍净额租金。而家庭收入超过指定的限额的住户，便须按情况缴纳一倍半或双倍净额租金。　　在香港，2010年到2011年，公屋富户约有2.3万户，占公屋租户3.5%。该年度在相关政策收回的单位有770个。　　《21世纪》：提案中，你重点提及了保障房的退出机制，为什么最关心的是这个环节？　　张赛娥：国家目前建设的保障房量那么大，要照顾到这么多阶层的住房利益，如何管好这些房子，真正供应给有住房困难百姓，而后又有一套完善的退出机制是非常重要的。　　保障房只应保障人民基本的居住需要，不应该养懒人，因此应该有退出机制让富户迁出，例如香港的“公屋”住户如果收入改善，就可以透过“绿表”申请转换到面积比较大及居住环境比较好的“居屋”。　　“居屋”住户也可以在向政府补交地价后，将房子在私人市场出售，然后可以去购买香港的私人物业，就是内地所谓的商品房。　　香港的房屋资助计划，已经实施了数十年。总结经验，保障房的住户自愿退出的情况比较少，毕竟住在保障房可享受巨大的政府补贴。因为这个收入是自己报的，但是在香港，很多人不一定自己报送，而是通过隐瞒的方式。　　我们认为，香港在保障房退出制度不够完善，主要因为政府部门之间缺乏有效的信息共享机制。所以中央政府需要避免香港模式的弊端，如果国家可以建立起省市的社保、税务、房地产及民政部门的信息共享机制，那么保障房的管理部门就可以更好地监察住户的全部家庭成员的收入变化和家庭结构改变。　　各省市政府需要建立个人住房信息联网系统及数据库的建立，根据这个数据库，中低收入阶层的收入状况已经有多年的记录，较少出现做假。即使有做假，也可以运用信息共享系统去调查其他方面的记录是否一致。（消息来源：21世纪经济报道）

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