武汉房地产供给增速放缓 武汉购房政策

受融资成本降低及市场流动性改善可以间接缓和地产业压力，对投机和投资性购房的限购政策还在持续。未来房价会不会继续下行？　　　　中南财经政法大学金融学院副教授、经济学博士后卢建新认为，在限购取消前，房价大幅上涨的可能性较小。地产业会出现整合，但中部发展政策利好武汉，长期来看，武汉房地产有一个好的发展期。　　　　从今年2月份开始，武汉房地产开发投资额呈上升趋势，8月份房地产开发投资额为999.41亿元。　　　　以住宅投资为例，2月份为55.80亿元，8月份已经上升至641.17亿元，90平米以下和140平米以上的住宅投资上涨速度最快，写字楼和商铺也开始出现快热现象。　　　　但相关数据显示，商品住宅、商品房、办公楼、商业营用房、经济使用方、别墅、高档公寓的新开工面积、施工面积、竣工面积均小幅增长，且大多数的空置面积从8月份开始下降。这意味着什么？　　　　卢建新表示，这说明房地产供给增长速度开始下滑。他认为，目前武汉房地产需求旺盛，部分类型的产品会出现供不应求的情况。　　　　卢分析，今年1-8月，新建商品住宅成交套数增长很快，销售面积增长、价格回落，可销售期房和现房都比较平稳。　　　　办公楼销售则是价量齐升，2月均价为6100元/平米，8月均价涨至15000元/平方米，需求旺盛。　　　　别墅和高档住宅价格起伏较大，但总体来看，销售面积仍在增加。　　　　“武汉房地产市场总体平稳，且发展势头好。　　　　”卢建新说，商品住宅、商品房和办公楼存在供求失衡情况，从去年10月到今年8月，竣工面积与销售面积的平均比值分别达到1：1.45和1：1.32、1：1.80，“说明这三种产品都出现了供不应求的局面。”　　　　武汉刚性需求大　　　　“武汉与其他城市不一样，刚性需求特别旺盛。”卢建新说，武汉城镇化速度加快，从2000年到2010年，武汉市常住人口从213.66万户增长到293.28万户，户均人数从3.17人下降到2.78人。　　　　这十年间每年增长8万户，且户均人数呈下降态势，家庭小型化特征明显。　　　　“小型化意味着同样的人口户数更多，需要的房子更多。”卢建新分析，2010年武汉市18-34岁的人口为275万人，而这个年龄段的人大部分是首次置业者。　　　　目前，武汉的流动人口接近1200万，这意味着更多的外地人会在武汉买房子。　　　　值得关注的是，住宅市场持续调控挤出了大部分的投资性需求，但由于不少投资者手上有大量货币、个人投资渠道缺乏、资产保值等原因，不少投资者开始转向商铺和写字楼。　　　　卢建新说，强大的刚性需求和投资需求导致武汉市的房地产市场有比较旺盛的需求，加上供给增加的有限，因而出现了供求失衡的情况。　　　　多重因素影响武汉房价　　　　自2003年，房地产市场开始不断调控，十年间，多轮调控出台，但效果反复。卢建新表示，政策调控主要从供求两方面调整，但调控需求更有效。“住宅市场限购就是调控需求，虽然效果没有预期中想象得那么好，但短期内也没有放松可能。”　　　　8月27日国务院发布了《关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》，　　　　这对武汉的影响将会是长期的，武汉城市升级中蕴藏了很多机遇。　　　　他举例称，以人均可支配收入增长为例，目前武汉市可支配收入是23000多元，上海、北京是3万多元，但北京、上海的新房的均价是25000元/平方米，武汉新房均价仅为7000元/平方米。他认为，武汉房地产市场还有更好的发展，尤其是商住和办公楼等产品。

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