张民一:后房地产时代经营模式发生根本性改变

    过去的2011年，对于房地产企业来说，真可以说是步步惊心。在新国十条、加息、限购令乃至“双限令”等严厉宏观调控的组合效应下，楼市成交低迷，价格也出现了较大幅度的下跌。伴随融资成本的急骤提高、原材料和人工价格上涨等因素的影响，众多房企同时受到成本上涨和房价下跌的双重挤压，资金告急，命悬一线。于是价格贴身“肉搏战”，股权并购重组，转战商业地产、海外地产，剥离房地产业务……在众企业各显神通，拆招自救的背后，我们也在深思，是不是可以得出这样一个判断：房地产业自1998年以来的13年“牛市”已经结束，2012年，将进入后房地产时代？　　　　后房地产时代，将是一个成熟、平稳、健康发展的市场。房地产行业未来还是具有广阔发展空间的。人民生活水平的提高，对住宅的需求是长期的，城市化的进程还很漫长，第三产业发展也将促进房地产产业的发展。但政策环境、市场环境发生了变化，房地产经营模式必将发生根本性变化。　　　　资本集约化。以往，房地产市场最流行的做法是找项目，项目有了，资金也有了。最原始的市场甚至可以炒楼花，“空手套白狼”。随着房地产市场的规范，不仅炒楼花绝迹，商品房预售的条件也越来越高，可以预见，卖现房的市场也不会太远了。房地产对资本的要求越来越高，用巨额资金大面积储备土地等待升值的做法已经不能适应新形势。土地获取，必须与自身的资金相适应。土地一定增值的观点不一定永远正确。对于面积大、开发周期长、资金回笼慢的项目，要审慎选择。可以多考虑一些资金回笼快速的“短平快”项目。这也是影响企业核心竞争力的关键所在。　　　　开发专业化。经过十几年的发展，住房市场已经过了“温饱”阶段。粗放型的发展模式，产品的同质化已经不适应消费需求。随着平均利润率的形成，各行各业投资房地产的资本，将退出市场。房产品的工业化生产，节能环保，使用寿命，都呼唤开发专业化，产品创新、营销创新、开发模式创新、管理创新、融资渠道创新、以及业务模块的创新等。房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争优势的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。　　　　产品品牌化。产品市场定位要从市场角度出发慎重考虑，向满足居住性需求倾斜，投资性产品要适当控制。产品形态要进行细分，以满足不同消费需求。产品功能考虑实际效果和成本，一味追求高投入高售价的产品，市场有抗力，在销售不畅的情况下，向消费者转嫁高成本的可能性已不存在。在服务和品牌上下功夫。需要更加精致、完善的服务，未来随着消费者维权意识的提高和市场竞争的日趋激烈，品牌维护的难度将更大。除了自身产品质量过硬，还要拼服务，真正抓住客户的心，才能赢得最后的胜利。　　　　管理精细化。房地产是一个人人都想进，而且人人都能进的行业，筹点钱，买块地，建栋房，卖高价，赚大钱，这就是房地产商。这个时代一去不复返了。今后的房地产市场，不再是拿地就赚钱。向管理要效益也不再是套话。投入产出要进行衡量，盲目投入不一定就能带来回报。在开发建设的整个过程中，每个环节的成本都要进行严格科学的控制和管理，要树立起全过程的成本管理意识。不仅要关注建设成本、财务成本、管理成本，还要关注质量成本、品牌成本、工期成本等隐性成本的管控；不仅要重视事后静态成本管理，还要重视事前动态成本管理，更要重视长远和全局的成本管理。在后房地产时代，买方市场的形成促使房地产行业对精细化管理的要求进一步提高。

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