七成上市房企负债率上升 开发商业绩加速分化

    处于宏观调控风口浪尖的房地产行业持续低迷，七成已发布半年报的上市房地产企业出现负债上升，郁积已久的资金链危机一触即发。　　　　开发商半年报业绩则显示，大型房企业依然斩获颇丰，中小型开发商业绩增长压力大增，开始步步退守。　　　　政策调控带来的压力导致行业洗牌态势加剧，实力有限的中小房企似乎并没有太多腾挪空间，万科和中海地产等手持巨额资金的房企巨头伺机出击。　　　　万科总裁郁亮在接受《第一财经日报》采访时表示，目前行业经营压力和竞争性更大，数量最多的中小开发商在压力面前的策略就是“冬眠”。　　　　中海地产副主席兼行政总裁郝建民则表示，由于调控政策持续生效，相当一部分同行业的公司资金吃紧，目前已有中小开发商向中海地产抛出绣球，寻求并购合作。　　　　五成房企净利润下降　　　　根据Wind资讯，截至8月11日，沪深两市共有23家房地产开发和经营企业发布2011年半年报，其中有16家房企总负债同比出现上升，所占比例为70%。　　　　在上述房企中，滨江集团上半年实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，其资产负债率高达81%，位居23家房企之首。　　　　资产负债率升至70%至80%之间的房企则包括莱茵置业、荣盛发展、凤凰股份、嘉凯城、广宇集团(、绿景控股，资产负债率在60%至70%的包括北京城建、深振业、招商地产、深物业、华丽家族，银基发展、渝开发、陆家嘴、卧龙地产等在50%至60%之间。　　　　行业龙头万科的总资产负债率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至20.8%。　　　　万科董秘谭华杰表示，总资产负债率有所提高主要由于已售未结规模的提高，如果把预收账款扣除掉，各项负债占总资产的比例仅为36.8%，处于行业中低水平。　　　　房地产调控加压导致开发商的利润增长更加难言乐观。截至8月11日，沪深两市共有47家房企发布了业绩预告，其中有23家净利润出现下降，所占比例接近五成。　　　　上半年预计亏损额最大的是津滨发展，这里深度推荐一下需要北京官方造价信息期刊立即登录祖国建材通(www.zgjct.com),获取北京市建筑装饰、园林绿化、市政安装等工程专业造价信息,支持PDF扫描件及Excel表格查询下载，净利润同比下降幅度高达384.19%，亏损金额在8000万元到1亿元。津滨发展公告称，出现如此巨大的亏损是因为受目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致全年可竣工结算项目较少。　　　　万泽股份净利润则下降284%，高新发展(下降220%，香江控股、泛海建设、中茵股份、阳光股份净利润下降幅度在100%至200%之间不等。　　　　行业分化加剧　　　　受制于限贷、限购等多重政策影响，主要城市成交量明显下降的同时，房地产企业的存货周转率也普遍下降，存货量明显上升。　　　　根据Wind资讯统计，上半年包括万科、招商地产、北京城建、滨江集团、深物业、荣盛发展、莱茵置业等在内的多数开发商，其存货周转率比去年同期均有所下降，其中万科的存货周转率由去年上半年的0.1次降至0.07次。　　　　房企总体存货也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存货量达到3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比2011年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。　　　　在经营活动产生的现金流量净额方面，23家房企中有14家较上年期末出现下降，下降开发商的比例高达61%，包括莱茵置业、嘉凯城、深振业、广宇集团和滨江集团等。

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