苏振华：央企退出房地产业务与否跟房价没有必然联系

前些天央企一日内制造三个"地王"的消息，引得公众一片哗然，纷纷指责央企成为高房价的推手。舆论高压之下，国资委忙不迭地出台命令，勒令78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务，并要求央企涉足非主业投资时需要报国资委批准，远洋等公司也及时回应，公布了退出房地产业务的时间表，多少算是给了国资委一点面子。

在我看来，这几近一场闹剧。吴敬琏先生和国资委一副主任皆指出，央企退出不能真正消灭地王。我完全同意这一看法。高房价是何以炼成的？这个话题已讨论了很多年，房价畸高的根本原因，乃是土地供应的严格管控以及地方政府心照不宣地执行"非饱和供地"政策所致，货币政策和针对房地产过于宽松的信贷政策助长了这一态势，高房价和房地产企业的所有制属性是没有必然关系的。

甚至，地价高低和房价高低也没有必然关系。房价是由房地产市场的供需结构决定的，土地管控导致供给是给定的，在这一前提之下，最终需求包括投资需求和真实居住需求是影响房价的决定性因素。即便央企全都退出了房地产市场，地价就会降下来么？我认为这一点至少要存疑。没有央企介入，每年也依然是地王频现，地价是由开发商对房价的预期决定的，只要具有资金实力的企业对房价的走势作出乐观判断，就能同样制造出地王。

这样说，并不是为央企制造地王的合理性进行辩护，而是想说明，鉴于地方政府是高房价真正的始作俑者，当舆论的板子打在央企身上时，自然为地方政府所乐见，但却模糊了问题实质所在，对遏制高房价并无太大作用。

当然，央企号称是全民所有的企业，但实质上所谓的"全民"从来就没有履行作为"老板"的权力，也就是说，央企拿着全民老板的钱折腾，却是无须对老板负责的，盈利了不曾分给老板，亏损了也没有哪个老板来追究企业领导人的责任。这就是匈牙利经济学家科尔奈所发现的国有经济独有的"预算软约束"现象。既然预算不受约束，国有经济就可能会瞎折腾，我也认为央企制造地王就是在瞎折腾。但还是要强调，央企这样折腾仍然不是推高房价的本质原因，要是供地政策和信贷政府不配合，地价再高也不能导致房价相应地高上去。

不过文章开头的一系列消息倒是暴露出了很多问题。我是最近才知道，居然有16家央企是以房地产为主业的，而且很多家央企已经在海内外上市了。央企为什么要存在？唯一的理由只能是央企要承担民企承担不了的责任，这种责任被称为"公共服务"。而既然央企的使命是提供"公共服务"，就不能以盈利为目的。如是观之，房地产这个行业哪里需要央企介入呢？眼下的情况非常难办，这么多央企都上市了，就得为海内外股东赚钱啊，现在要求央企退出房地产这个财富盛宴，怎么对股东交待？而且，即便是集团公司声称退出房地产市场了，底下的子公司孙公司重孙公司以各种途径变相进入房地产市场，又如何管得了？央企的性质定位不明确下来，形形色色的闹剧就会不断上演。不从根本上理顺管理体制，头痛医头脚痛医脚地出台到处救火且行之无效的应对性政策，终究无法解决问题。

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