信贷控制趋严 四季度广深楼市难言乐观

针对8-9楼市的反弹，9月29日晚，几大部委联合发文，在"国十条"的基础上调控加码：提高最低首付至三成，暂停三套房贷，并要求"房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数"，同时严格了契税优惠条件，取消了"出售住房1年内重新购房的纳税人"的个税优惠。这次调控加码应该是近期住建部、银监会等有关部委对楼市进行调研后的成果。9月初，受8月楼市回暖影响，国务院即令住建部与银监会进行市调汇报，近日这两部委再次联手核查二套房贷，并传闻将于国庆后汇报二套房贷核查结果，从这些动作即表明中央政府时刻都准备应对楼市的新变化。　　　　与此同时，信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势：四季度的信贷计划所剩不多。今年全国"两会"上，温家宝总理表示今年信贷规模为7.5万亿，在今年宏观调控的高压下，这一指标不会像去年那样被突破；然而今年1-8月就完成5.71万亿的信贷量，9-12月的可贷规模仅剩1.79万亿，平均每个月信贷规模不到4500亿。信贷规模减少的硬约束将制约楼市反弹的深度和广度。　　　　目前央行要求提高最低首付至三成，暂停三套房贷及有关二套房贷的要求远比07年"9.27房贷新政"要严厉；并且要求"房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数"，估计今年多数银行的个贷计划都难以完成。信贷规模的缩小，贷款门槛的提高及审查的趋严，让四季度楼市走势蒙上阴影。　　　　结合上述分析和今年楼市政策没有截止期限的特点，世联研究认为，针对楼市的调控措施并没有出尽（比如：房产税），调控趋紧并呈长期化，四季度楼市难言乐观。　　　　在"国十条"要求"增加住房有效供给"的调控下，楼市供应状况有所改善。据国家统计局数据显示：1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%；全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。住宅竣工面积的增长，意味着楼市短期内供应量增长可期；房屋开工面积、房地产开发投资及土地购置面积的大幅增长，则意味着楼市中长期的供应量亦会大幅增长，未来楼市供应预期的增加将舒缓目前紧张的供需矛盾。　　　　近日住建部要求各地所有的保障房项目9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。若按今年计划的580万套（包括廉租房、公租房、棚户区住房等）来计算，则年底可提供近350万套的供应量，这将有效分流楼市需求，从而牵制楼市的反弹走势。　　　　据经纬行研究中心监测显示，“金九银十”期间，广州全市旧盘新推与全新盘总体新货达2.7万套，同比上涨了28.5%，但多数楼盘3日后的人流量较前两日普遍减少一半，可见二次调控的政策影响逐渐加大，消费者观望态势再起。主打改善型或投资型客户的项目，市场关注度明显较低，看客寥寥。　　　　主打投资概念的亚运城，9月26日正式开卖，推4000多套，截至10月5日，网签约160套，虽然亚运城在广大购房者的追捧下人气十足，单价过万元每平方米，但邻近项目价格没有出现明显上涨，售价仍与“五一”相比保持稳定。　　　　据满堂红研究部的统计数据，10月1-7日，广州二手住宅买卖量环比9月同期减少29%，比2009年同期增加8%，成交均价为10937元/平方米，环比上升5.7%，同比上升11.0%。　　　　9月份二手买卖成交量在“金八”的基础上仅减少6%，符合“银九”特征。但客户最为关注的购房成本也随之上升，9月广州总体二手住宅的套均总价为92.1万元/套，比今年1月的78.2万元/套上升17.8%，比2009年9月的73.5万元/套上升25.3%。高房价迫使大多数准买家通过贷款来达成购房意愿，而利率的差别又引导有条件的客户选择公积金贷款方式，从下表1可以看到，公积金贷款比例从去年第四季度的8.3%增加至今年第三季度的14.6%，上升趋势明显。　　　　可以肯定的是，楼市可售量在增加。比如深圳，一手可售住宅套数达到25478套（9月末），创下今年的新高，尤其是9月新增预售住宅面积达84.58万平方米，环比增长142.79%，同比增长30.76%；另外，深圳今年也将建设5万套保障房，届时楼市供应量将面临突然放大，这或许也是目前开发商积极推盘的一个重要原因。供应量的放大，一方面将导致价格的涨速放缓，另一方面也使购房者有了更多的选择，在价格平稳的情况下，或会导致成交速度减缓。　　　　对于楼市而言，随时都面对着所有未满足之需求，而供应只能是有限的，且每个项目形成现实供应都需要一定的时间。09年全国商品房销售面积达到9.37亿平方米，同比增长42.1%，而当年房地产开发企业完成投资仅3.62万亿元，同比增长仅16.1%，这一增长率与商品房销售面积增长率相去甚远，直接导致了今年上半年楼市供不应求的局面，从而也造成了8-9月楼市的反弹。不过今年1-8月商品房销售面积达5.27亿平方米，同比仅增长6.7%；同期，房地产开发企业完成投资2.84万亿元，同比增长36.7%，其中住宅完成投资1.99万亿元，同比增长33.9%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增长37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%；通过上述对比，不难发现未来楼市供需矛盾将会大大改善。不仅如此，近期住建部亦要求各地所有的保障房项目在9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上，若按今年计划的580万套（包括廉租房、公租房、棚户区住房等）来计算，则年底可提供近350万套的供应量。然而未来供应量要形成现实供应却需求一个较长时期，短则一年半载，长则二三年甚至更长，这才是抑需求的真正原因，变相为供应赢取时间，从而舒缓未来的供需矛盾。　　　　诚然，楼市难言乐观的原因还有很多，比如，根据国内14个城市成交量及价格的走势，世联研究认为楼市存在"二次触底"的运行规律，8-9月或是楼市首次触底后的反弹，这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向"二次触底"。

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