上海土地增值税预征将结合房价

　　"沪十二条"的又一配套执行文件出台。上海市地方税务局昨天下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》称，从本月起，本市住宅开发项目将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。分析人士认为，土地增值税预征率的调整对房地产开发商资金链的影响巨大，尤其影响其现金流到账情况。　　　　土地增值税预征将结合房价　　　　按照昨天出台的新规定，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。　　　　住宅开发项目销售均价按"项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积"的公式计算，项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目"商品房销售方案"中可售住房的销售价格和建筑面积计算。　　　　宝华赢佳策略总经理杨健指出，对于房地产商来说，对"沪12条"最关心的无疑是有关土地增值税预征率的调整。"去年上海外环内新建商品住房的平均价格是21843元/平方米，环线外的平均价格则接近11018元/平方米。如果说外环内的楼盘卖5万元/平方米，每开一张票就要预征5%的土地增值税。如果说是外环外卖2.5万元/平方米的话，也要付5%的土地增值税。"　　　　开发成本被加税或转入房价　　　　"上海是全国首个推出如此细致措施的城市。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，关于预征率，国家有关部门明确，东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。此次大幅度提高，乃是由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。　　　　值得关注的是，由于以外环线为分界线划成两个区域，这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价，一般都会超过所在区域均价的1倍，将按5%税率预征。在杨红旭看来，这必将影响到项目利润，加大了开发商的资金成本压力，如果是强势楼盘，则企业有可能会因此而提高售价，以弥补成本增加带来的损失。　　　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则指出，被征收对象往往更多为产品领先、低端稀缺之品质项目，其凌驾于市场之上的资本在于独有与稀缺，这并非税收政策所能抹杀，开发成本上被加税确有可能转入房价环节。　　　　标准普尔信用分析师符蓓则表示，调整土地增值税预征率，其成效有待观察，且执行及定义上存在一定难度。在其看来，房价涨幅难以评估，且一年涨价逾一倍的项目数量或不多，措施仅起警示作用而已。

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