房产限购政策 将倒逼房地产上市公司的再融资

　　限购措施主要集中在几个一线城市，以及二线城市中经济状况较好、房产炒作较为活跃的地区，而且针对的是投资性需求。因此，在分析上述限购政策对沪深300指数房地产业成分股的影响时，各房地产商经营活动的地域构成无疑是需要重点考虑的因素。　　　　关于限购政策对上述城市购房需求的影响，目前难以准确评估，各地房地产部门公布的每日网上签约数据也反应不一。如北京目前基本保持了限购政策出台前的水平，而广州政策实施首日的成交量与之前一段时间相比则下降了约40%。如果来自上述城市的销售额减少20%，则主要房地产商营业收入将下降10%左右，净利润的下降幅度会更大一些。　　　　然而，抑制需求的限购政策毕竟只能是短期行为，预计在本届政府任期终结之前取消的可能性较大。因此，上述房产公司业绩的下降也只能是短期现象，且很可能在政策取消之后市场的爆发中得到足够的补偿。投资者真正应该关注的，是房地产上市公司已逐渐显现的财务危机。下表列出了主要地产商2009年年报及近期报表的部分财务数据。　　　　从主要地产商2009年年报及最新一期报表部分财务数据中可以看到，除了招商地产财务状况仍较为稳定之外，其余三家房地产上市公司均面临不同程度的财务困境。其中保利地产问题最为严重，其最近12个月的经营活动现金净流出高达300亿元，是其当前货币资金余额的2.2倍，而2010年以来速动比率从0.74大幅下降至0.54，资产负债率则从70%增加到79%。由于杠杆不可能无限制地提高，如果保利地产的经营活动继续维持目前水平，其当前财务状况最多只能支撑一年。万科A与金地集团的财务状况也不容乐观。　　　　由此可见，上述限购政策的最重要影响，应该是导致房地产上市公司的资产周转率下降，导致其现金流的危机进一步加剧。由于房地产商的资金除通过股权融资外，大多来自银行的贷款，前者财务崩溃的大部分成本将由后者承担；同时，地方政府财政收入也有很大一部分来自土地出让金，如果房地产商资金紧张，这部分收入将受到严重影响。此外，之前几次房产调控的失败导致政府公信力下降，为了实现任期内抑制房价的目标，预计上述限购政策短期取消的可能性也不大。　　　　因此，在上述困局面前，所有分析都指向同一个结论：房地产商的财务困境，最终会倒逼监管部门放行房地产上市公司的再融资，由证券市场的投资者买单。由于之前相当一部分公司的股价跌破其增发方案的价格，因此，目前房地产板块的投机性上涨除了市场资金的推动外，也存在为满足增发条件护盘的因素。2007年万科百亿增发融资的情形，在2011年的市场上很可能再次出现，拭目以待。

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