房地产“风险厌恶”体现市场理性

近日,京、沪、广、深等今年以来楼市涨幅过大的城市,购买力过度透支,出现了“高位滞涨”, 成交量全线下滑。上半年的“量价齐升”从7月份开始变盘为“缩量”,目前成交下滑态势已进入第4个月份。 　　笔者以为,任何一个市场,交易量历来是衡量其流动性的重要指标,真实有效的交易价格必须有足够交易量做保证的。一个市场,如果交易量持续下滑,说明可交易性在下降,买方从单一的价格认同变为价格分歧,“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数”(索罗斯语),他们往往选择在这一历史价位的左侧离场,这也意味着变现压力显现开始。而持续时间一长就会变成有价无市,市场只会在下一个成交价格上寻找平衡。无论是股票还是房地产市场,创造一个价格的新高需要巨大的买方力量推动,而维持这个新高需要较长时间的量价配合。如果没有交易量支撑,高价格就会成为举重运动员手中的杠铃。 　　房地产市场成交量的连续下滑,说明市场过热时已把购买力消耗殆尽,无论是刚性需求还是投资、投机性需求,都出现了强烈的“风险厌恶”(risk aversion),刚性需求望而却步,投资、投机性交易在经历了暴涨后也变得谨慎而胆怯。如果不再押宝短期的续涨,考虑“转售为租”的话,目前的房价下,从上海和南京近期房价的租金回报看,年收益率有2%~3%就已经很不错了。 　　这轮房地产超级牛市发端于1998年的制度性变革,推高市场的整个过程是如此漫长,几乎所有的参与者都享受到了房价上涨的红利,后来者也坚信他们可以通过炒房赚钱。而此时,难道不该警惕了吗? 　　更值得关注的是,在市场价高量缩时,各地一些刺激房地产的政策年内即将到期,南京等城市已开始收缩公积金贷款,银行对房贷和开发贷款也更加谨慎,“去杠杆化”倾向明显。应该看到,我国明后年的房地产市场大环境更加复杂和不可测,没有永久繁荣的市场,正如美国人总结房地产泡沫破灭时所说:“繁荣,正如它不请自来一样,也有可能不辞而别。” 　　相对于股市一捅即破的脆弱泡沫,房地产市场作为一个多重利益复杂博弈的场所,日益堆积起异常坚硬的泡沫。在市场失灵、泡沫化倾向难以遏制之时,市场参与者作为“理性人”都应有意识来纠偏,从这个意义上说,市场成交量下滑所体现的“风险厌恶”本身是市场理性的表现。另一方面,笔者以为监管者不能投鼠忌器,在土地供应、打击囤地、保障性住房开发等方面应有实质性动作。(陈志龙,资深媒体人士)

建材预算价直辖市建材预算价南京市建材预算价