上海楼市“小阳春”成色不足

本报讯 昨日公布的一季度货币信贷报告揭开了上海楼市“小阳春”的真相：二手房贷款增速翻倍，而一手房贷持续萎缩。有专家认为，当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成，持有大量新楼盘的地产商不可盲目乐观。 　　此前，针对上海楼市成交量创下77周新高的数据，“假按揭”与“假成交”的指责层出不穷。而作为房产市场的重要风向标，央行上海总部公布的季度货币信贷数据由此成为各方关注焦点。数据显示，3月份中资银行个人住房贷款增加24.4亿元，同比多增34.1亿元，主要是二手房贷款增加22.4亿元，同比多增24.1亿元，扭转了前2个月住房贷款下降趋势，使一季度个人住房贷款增加22亿元，同比多增1.5亿元。 　　仔细对照近两年的信贷报告，记者发现，3月份个人住房贷款多增加的34.1亿元，是与2008年中资银行个人住房贷款减少9.7亿元相比所得出的结果；而考察2008和2009两个一季度中资银行住房贷款量，则并未出现显著增长。 　　值得注意的却是房贷结构上的变化，2009年整个一季度上海新增房贷几乎全由二手房贷构成，一手房贷款反而出现了小幅萎缩。这与2008年度情况截然不同，当时新建房和二手房贷款的比例约为4：1。同时，以高档、外销房为主的外资银行房贷增速出现下跌，一季度个人住房贷款增加3.2亿元，同比少增3.6亿元。 　　社科院金融发展室研究员易宪容指出，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、中小套型住房销售增长、经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明了什么呢？一是早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现价格向下全面调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出，以免深度套牢。二是住房销售以中小套型为主，而这些中小套型的住房销售都是在价格下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。 　　“刚需是成交一套消灭一个，炒家是成交一套滋生一批。”有房产业内人士这样形容当年的房产市场。在他看来，房产既是一项商品，又是一项投资品，所以刚性需求的买房者总是“买跌不买涨”，而以投资为目的的买房者则总是“买涨不买跌”，这在当前租售比不及存款利率的情况下尤甚。而如今公布的房贷信息显示，二手房交易已占据主流，这其中又主要是自主和刚性需求的买房者；而新建房贷持续萎缩，则意味着新楼盘并未被广泛看好，一些近期借机涨价的开发商最终将得不偿失。

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