房地产：经营状况有所好转 估值水平有压力

一季度全国商品房销售面积同比增长8.22%，销售额同比增长23.07%，3月份以后商品房销量恢复了同比增长态势。房地产市场成交大幅回暖已经无争议，近期成交量已经接近高度景气的2007年平均水平。根据我们对各主要城市成交跟踪显示，四月份商品房成交仍然旺盛，甚至普遍呈现环比上升态势。5月份受二套房贷利率松动和五一期间促销活动刺激，全国商品房成交量有望保持高水平。 　　我们对三大城市可售商品房消化时间的跟踪对比显示存货消化压力均有明显缓解，市场供求关系出现明显变化。但选取全年开工面积与下一年销售面积之差衡量的全国商品房市场潜在存货压力07年以后出现剧增，因此我们认为即使成交量回到高峰水平，开发企业储备项目的充分消化仍需较长时间。.由于销售回暖和企业普遍进行开发节奏控制，房地产板块整体资金状况得到明显改善，08年四季度经营性现金流量净额恢复至正流入，预估09年一季度净流入总额继续增加。如果年内上市公司融资开闸，则企业资金状况预计可得到进一步明显改善。但我们认为上市公司业绩拐点还未出现，主要原因是作为结算收入蓄水池的预收帐款余额同比增长不明显，企业毛利水平还可能进一步降低，09年内难以看到板块整体业绩出现大幅度回升。 　　我们用整体法计算房地产板块市盈率的跟踪数据显示，当前版块09年约30倍的动态市盈率已经接近08年平均，而市净率已经位于近几年的较高水平，板块相对估值相对上一低点已经提高近70%，在板块业绩预期还未出现明显提高的情况下，我们认为板块短期估值水平进一步提高已经面临一定压力，维持对房地产行业的"中性"评级。

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