房地产业：分化加剧 行业集中度继续提高 推荐3股

地产板块整体盈利增速下滑明显，高毛利率未来难持续 　　2008年地产板块收入和净利润分别增长15%和17%，毛利率为38.62%，比07年上升约4个百分点；但在未来结算成本上升和价格下行的双重压力下，09年毛利率将有较大下行空间。 　　销售不振、融资不畅，资金面进入低谷 　　销售低迷使得地产板块预收款占负债比从07年的27%下降到21%，存货占资产比上升到62%。销售回笼放缓和现金支付增加，加之资本市场和信贷融资功能急剧弱化，使得地产公司整体现金流压力明显加大。但随着09年销售的回暖，开发商资金面最困难期正在过去。 　　行业集中度略有上升 　　营业收入和净利润前10名公司占总额比例分别为55%和53%，集中度分别上升4个3百分点，表明在市场调整下，品牌开发商更加受到消费者和资金的支持，未来市场占比将会得到进一步提高。 　　未来盈利增长将滞后于资金状况的改善 　　09年一季度主要城市普遍出现暖春行情，开发商现金流明显改善，主流地产公司普遍完成全年销售目标的30%左右，预收款回升迅速，对全年业绩的保障性加大，但在毛利率收窄的挤压下，预计盈利恢复增长将滞后于资金状况的改善。 　　调低行业评级至"谨慎推荐" 　　目前地产股表现基本反映了行业销售好转的实际，预计未来3个月房地产销售增速将有较大幅度下滑，我们降低行业投资评级至"谨慎推荐"，降低保利、招商地产和滨江集团投资评级至"谨慎推荐"。坚持"区域龙头具有更好的成长性"判断，维持云南城投、中天城投、华发股份推荐评级。此外，资产重组和上海世博等主题性投资相关地产股也值得关注。

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