楼市回暖 地方政府按捺不住卖地冲动

5月6日，在福州市国土资源局一楼拍卖大厅，一块以前流标的"地王"以5.64亿元顺利拍出，这让在场的拍卖工作人员松了一口气。过去一年多的时间，在这间拍卖大厅里，已经很长一段时间没有听到交易槌声的落响。 　　全国楼市"回暖"已近4个月，随之而来的是：不少城市的土地拍卖交易槌声又热闹地响了起来。"回暖"之下，地方政府早已按捺不住卖地冲动，开发商也难挡买地的诱惑，新一波"拍地热"如天气一样快速升温…… 　　政府：按捺不住的卖地冲动 　　福州5月6日拍出的"地王"，曾出现在2007年9月中旬的一次土地拍卖会上。当时，福建融信房地产开发有限公司以9.04亿元的"天价"一举拍得该地，楼面地价每平方米接近万元。后因融信房产不满政府在该地块附近的市政规划，终以被没收7000万元的竞买保证金为代价解除合同。 　　时隔一年半之后，该地5.64亿元的身价似显得有些掉价。"政府最后决定，不以这块地的成交价为重，只求顺利拍出，借以增强市场信心。"福州市国土资源局一位不愿透露姓名的拍卖师告诉记者。 　　这位拍卖师说，政府对此次拍卖之前既感到有信心，又有些担忧。政府有信心是看到，今年前4个月福建楼市成交量出现"井喷"，刚性需求大举释放。以福州为例，前三个月的成交量为80万平方米，达到了近年来楼市成交量的高峰水平。政府担忧是，在理论上，土地市场较房地产市场回暖会有一个滞后期，拿不准这个滞后期到了5月是否会到底。 　　解决了"地王"这一"心头大患"之后，福州市卖地的信心陡增。据福州市国土资源局透露，今年还将有11幅地块列入拍卖出让的计划，总用地面积达1100亩，具体的拍卖出让时间表正在抓紧制订当中。 　　近期，不少政府按捺不住卖地冲动，频频向开发商"抛绣球"。在五一期间的深圳"春交会"上，不少开发商深切地感受到，这次房交会是深圳市近几年来推介土地数量最多、质量最好的一次。而厦门、重庆等城市则纷纷举办政府土地招商会，两市推出的地块达30余幅，其中不乏城市中心的优质地块。 　　一位开发商向记者介绍了厦门市土地招商会的有关情况：厦门统一给出的土地出让底价是在基准地价上上调20%的价格，土地拍卖以楼面地价计算，土地价格包含了除去契税外的所有费用，同时在开发商土地款未完全缴纳之前，发放一个可替代的施工许可证证明。厦门还给开发商承诺，为保障开发商的最大利益，新一轮土地拍卖的价格一定高于之前同一区域出让的土地价格。 　　开发商：难以抗拒的买地诱惑 　　一些地方政府出台放宽土地款项支付时限，增加有实力开发商的买地贷款担保等一系列新措施，加之近来楼市成交量"回暖"放大，惯于"看菜吃饭"的开发商难挡买地的诱惑。 　　在5月6日举行的福州市土地拍卖会上，共有9家开发商参与竞买前流标"地王"。"在房地产市场最火的时期也难得一见这么多的开发商参与竞买。"一位在现场的福州房地产专家说。开发商竞相出价，最终经过41次报价，一个多小时后买主方定，场面上浓浓的"火药味"可想而知。 　　业内人士认为，当前受楼市近期持续"回暖"的刺激，同时产品断档及"地荒"等原因，使得部分有实力的开发商重燃买地热情。 　　以福州为例，随着今年前4个月楼市成交量放大后，部分楼盘的存量房源产品已经"断档"。受去年以来开发商资金链紧张的影响，有的商品房项目前期开工率不足，导致中小户型产品现已变得很紧缺。下半年起，福州开发商将新推的楼盘大多是140平方米以上的大户型，这种短期"断档"，会导致供需矛盾，开发商只有拿更多的地块，才能维持各类产品的市场供应平衡。 　　此外，过去的一年半来，福州土地市场"流拍"频频，导致在这两年不敢轻易拿地的开发商现已陷入了"地荒"，为了维持后继开发量，只能出手拿地。 　　"回暖"行情还让不少当初高价拿地的开发商感到有了"退路"。兰德咨询有限公司总裁宋延庆说，高价拿地的开发商决不会坐以待毙，自会采取"破题"之策。兰德公司在河北唐山的一家客户，去年初以10.5亿元获得一块"地王"后，受市场竞争所迫，不得不对产品规划设计进行了全面创新和升级，以期与其它竞争楼盘拉开档次，最终竟然获得了超乎预期的成功。 　　专家：拍地热隐忧重重 　　业内人士认为，新一波"拍地热"快速升温，地方政府"卖地生财"的土地财政似又卷土重来，其背后的隐患重重。 　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，"市场归市场，保障归保障"的住房双轨制应运而生，但有的地方政府实行的是"卖地财政"，这极可能会导致扩大保障性住房建设面临难题。首当其冲的是，保障房项目用地变得不确定，地方政府习惯了"卖地生财"，能把多大比例的用地"割让"出来用于保障性住房项目，一直是个疑问。 　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权指出，地方政府"卖地生财"的土地财政才是我国房地产市场持续过热的关键原因。正是在这种财政体制下，地方政府成为土地市场第一环节的利益主体。 　　在浙江一些地方，房地产占地方财政收入的30%以上，有的房产开发项目较为集中的地方甚至达到50%以上。"这种制度不改变，就不可避免地将再现地价、房价的新一轮上涨，再现’面粉比面包贵’的怪现象。地价、房价一旦呈现互动上涨，则难以从根本上得到遏制。"景乃权说。 　　业内人士认为，国家实行招拍挂出让土地政策是正确的，但一些地方政府"把真经念歪了"。近年来，一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，在很大程度上助推房价上涨。当前，应改进这种不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价新一轮上涨的始作俑者。

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