广州楼市买家接受3%-5%涨幅 专家:小W走势健康

涨了，又涨了。今年"五一"以来，价格喊涨的声音成了广州楼市的"主旋律"。而就在一年之前，经过了"旺丁不旺财"的"五一"之后，不断萎缩的成交量让开发商预感到不妙，广州楼价一路下挫，消费者一再观望，成交大幅萎缩……事隔一年，反差之大，恍如隔世。 　　广州楼价真的无法停下一路上涨的步伐了吗？市场到底有多大的承接力？本刊记者调查发现，经过前两年的楼市洗礼之后，如今的楼价上涨，已远非2006、2007年那样的疯涨，开发商涨价的动机、涨价的心态都发生了变化，而买家对"追涨"的看法也日益理性和务实。 　　市场现象 　　涨价为名，刺探为实 　　上周，南湖某楼盘公布开盘价为8500元/平方米起，乍听之下，比此前的"吹风价"上升了接近1000元/平方米，但本刊记者实地了解后发现，实际价格仍为7800元/平方米起。这种空有"涨价"之名，没有"涨价"之实的现象，前不久也在其他楼盘上演。中原地产项目部总经理黄韬指出，"开盘前喊高一点价，成交价降低一点"的手法，当前正成为众多开发商的营销策略，这样给买家的感觉就像是多打了个折扣，更有利于楼盘的销售。 　　房地产专家韩世同对比阳光家缘公布的实际成交数据后发现，几个代表楼盘的实际成交价与售楼部公开宣称的价格其实是"两码事"。老城区某楼盘之前一直称售价为1.9万元/平方米，但阳光家缘显示其实际成交价只有1.8万元/平方米；番禺某楼盘也是如此，实际成交价为6500元/平方米左右，但公布的价格都是"7字头"。韩世同指出，开发商开高价，但不一定卖高价，"刺探"市场反应才是其真正目的。 　　买家调查 　　可接受3%-5%的涨幅 　　"只要达到2007年最高水平时的价格，或是超过那个价格，我肯定不会买了。"记者在番禺某大型楼盘碰到的一个看楼客的说法代表了很大部分买家的心态。原因很简单，时下的经济并没有恢复到2007年的水平，前两年的楼市变化，也让楼价"只涨不跌"的神话彻底打破。"不着急，’五一’时没看到中意的房子，等以后找到更物美价廉的再说。"在海珠区某大型楼盘，看楼客冯小姐告诉记者，之所以没有在"五一"期间买房，是怕"五一"时的购房热情"让自己冲昏了头脑"。 　　海珠区的中顺领御公馆最近逆市降价，据称成交量比之前翻了三倍。该盘销售负责人李擎宇指出，市场真正大幅拉抬价格的主要是一些旧盘，这给一些新盘的定价带来了矛盾，海珠区几个新楼盘原本4月份就说要卖，但到现在还没有动静，可能就是因为定价较高，蓄客没有达到理想的数量。 　　黄韬指出，涨价的发展商现在已经碰到了问题，他们发现，价格涨到一定的程度，成交量很快就下降，甚至完全卖不动了。他们对买家的心理调查显示，3%-5%的涨幅买家仍可以接受，一旦涨得太多，人们就不会再像以前那样盲目地追涨。 　　专家预测 　　小"W"走势更健康 　　"这一波暖市行情，是否可以延续，取决于开发商。"韩世同称，按照去年的成交数字，6-8月这三个月都不算差，都超过了60万平方米的成交量，但那是以前几个月的成交量大幅下降为前提，今年则不同，前5个月已经消化了很大一部分购买力，"后五一"要维持大成交量，开发商必须继续以合理价格促销才有可能。 　　黄韬认为，4月份广州楼市8400元/平方米的均价(排除特殊成交个例)，对应78万平方米的成交量，是一个相对均衡的状态，接下来，不可能出现9000多元的均价对应70多万平方米成交量的情况。"从5月到六七月份，楼市应该要有一个阶段性向下的调整，到了九十月份再度升温，形成今年第二个高峰，也就是走出一个小’W’的走势。"黄韬称，广州楼市长远来说是乐观的，进行一次小调整，将来才会更健康。如果一直涨下去，风险很大，很可能会重蹈2007年的覆辙。

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