房地产行业：降低资本金比例有利于刺激房地产投资

事项:2009 年05 月27 日,为助推“保增长、扩内需、调结构”而实施的固定资产投资项目资本金比例调整结果正式公布,根据国务院通知,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004 年的35%调低至20%,恢复到1996 年的水平,其他房地产开发项目的最低资本金比例由35%调低至为30%。这是房地产项目资本金比例自1996 年资本金制度建立以来首次调低。 　　评论: 　　普通商品住房项目资本金比例下调幅度超出市场预期。4 月29 日召开的国务院常务会议通过了《关于2009 年深化经济体制改革工作的意见》,决定降低商品住房等行业的项目资本金比例,市场普遍预期商品住房项目的资本金比例有望从35%降至30%,此次对普通商品住房项目资本金比例调低至20%,大大超出市场预期。08 年下半年各地推出一系列救市政策后,普通商品住房定义标准普遍放宽,因此本次利好的覆盖面还是比较广的。比如上海普通住房新标准为:单套建筑面积140 平方米以下,内环线以内套总价245 万元/套、内环线和外环线之间140 万元/套、外环线以外98 万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等,根据21 世纪不动产08 年9 月对上海成交二手住宅的抽样统计,符合普通住宅新标准的套数占比为50%左右;北京则规定三环以内每套总价215 万元人民币、三环至四环之间每套175 万元人民币、四环至五环之间每套165 万元人民币、五环以外每套100 万元人民币的住房并同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上、单套建筑面积在140 平方米(含140 平方米)以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2 倍以下,均为普通住房。 　　投资衰退是导致下调商品住房项目资本金比例的主要原因。在08 年4 季度地产新政的作用下,国内楼市出现了销售畅旺的暖春行情,但投资的复苏步伐仍然缓慢:1-4 月全国完成房地产开发投资7290 亿元,同比仅增长4.9%,而去年同期是32.1%,土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积则分别负增长28.6%、12.2%和15.6%;从单月数据看,投资、土地开发、新开工也是环比负增长。表明销量虽已连续数月回暖,但仍未能有效提振开发商对后市的信心,其买地扩张仍然谨慎,仍存在房地产投资衰退的隐忧,这是本次下调商品住房项目资本金比例的主要原因。 　　“央行 121 文”当中未被新政取代的其他内容仍然有效,买地仍需自有资金。“121 号文件”当中未被新政取代的核心内容包括:商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2 年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。 　　下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛,有利于刺激房地产投资,区域龙头更具优势、受益更多。自1996 年起,国家对于各种经营性投资项目,开始试行资本金制度。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目,投资管理部门不发给投资许可证,金融部门不予贷款。本次下调商品住房项目资本金比例至20%,大大降低了开发企业的贷款门槛。由于商品房开发实行项目法人制度,按央行121 文规定,开发贷款按开发项目封闭运作,严禁跨地区使用,因此,在以银行贷款作为融资渠道方面,区域龙头更具优势,本次下调商品住房项目资本金比例后,区域龙头受益更多。 　　研究表明,过去十年“房地产投资项目资本金比例要求”并未严格执行。我们通过对1999 年至2009 年1-4 月份房地产开发投资资金来源进行分析,发现“企业自有资金+国家预算内资金+FDI”与“房地产开发投资资金来源合计”的比值平均为18.5%(图1),由于国内能够以IPO 方式融资的企业毕竟是少数,房地产信托在国内也并未普及,因此“企业自有资金+国家预算内资金+FDI”是项目资本金的主要来源,这一比值表明,在过去十年的实际操作当中,项目资本金比例并未严格按照30-35%的规定执行。

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