总体涨势依旧　京沪二手市场进入后调控时期

2006年下半年，针对二手房交易的调控政策频繁出台，国内主要城市这一市场到底受到多大影响呢？21世纪不动产对京沪100个楼盘的二手房成交数据进行了持续跟踪监测，结果表明，两地二手房市场的“后调控时期”{TodayHot}已经来临，其主要表现是：因卖方握有话语权导致成交价继续上涨，调控政策增加的交易成本在向买方转移，但中长期来看，二手楼价涨幅可能趋于稳定。 　　总体涨势依旧 　　21世纪不动产2006年12月的最新监测数据显示，华清嘉园和太阳园分别以145%和140%的绝对价格增幅（与开盘价格比），继续占据北京楼盘二手成 交涨价排行榜的前两位，而中凯城市之光及达安花园则分别以209%和200%的增幅，占据了上海楼盘涨价排行榜的前两位。 　　在两地涨价排行榜前10名楼盘中，北京富力城从2006年上半年的第10位上升至第6位，成为下半年北京排名上升速度最快的楼盘，阳光都市则由上半年的第5位下滑至第8位，成为下半年北京排名下滑速度最快的楼盘，而上海的中远两湾城从上半年第10位上升到第8位，成为下半年上海排名上升速度最快的楼盘。{HotTag} 　　从整体成交价增幅来看，北京10强楼盘二手成交价平均增幅为94%，上海10强楼盘这一平均涨幅为136%，但无论是单个楼盘均价还是总体均价，经过半年调控之后，北京二手楼盘成交价与上海仍存在很大差距。 　　与2006年年中时相比，两地二手涨价排行榜10强楼盘成交价增幅均呈增长势头，其中北京楼盘平均增幅为76%，上海楼盘平均增幅113%，后者仍高于前者。这反映出尽管受到调控政策冲击，两地部分代表性二手楼盘的价值，还是凭借地段及产品等优势，受到买家追捧。 　　优势板块 各领风骚 　　21世纪不动产楼盘监测数据显示，中关村、劲松和万柳地区排在北京二手交易区域楼价增幅前三位。其中中关村地区凭借独特的教育资源与科研机构汇聚优势，以143%的增幅领涨各区域，区内核心地带如五道口等，周边住宅项目稀缺，供需比例严重失衡，这也直接导致以华清嘉园为代表的中关村项目，总是高居二手楼盘涨价排行榜前列。 　　万柳地区因紧邻中关村，又是海淀区政府主要部门所在地，道路通畅、环境整洁、生活便利，非常适宜居住，成为继中关村地区之后，在周边工作的白领们安居的首选区域。位于北京朝阳区西南的劲松，则因紧邻迅速开发中的CBD中心区域，交通便利，价格又相对低廉，吸引了众多在CBD工作的白领们。 　　在上海，静安、松江和虹口同以超过120%的增幅，成为上海二手楼价领涨区域的前三名。 　　“卖方市场”特征明显 　　2006年下半年出台的针对二手房交易的若干调控政策，增加了交易成本，造成京沪两地市场交易量明显下挫，但成交价并未出现预期中的回落，卖方市场特征依然明显。 　　以北京为例，与上半年相比，2006年年底时，主要受监测楼盘成交价均有不同程度的增长，短短半年内平均增幅为8.5%。在下半年涨价排行榜10强中，百子湾与中关村地区分别以25%和11%的增幅，成为调控后的领涨区域，而珠江帝景和富力城分别以34%和17%的增幅，成为调控后价格增长最快的楼盘——对这两大楼盘而言，邻近广渠路的拓宽以及配套的逐步完善，是其快速升温的主要动力。 　　至于调控政策出台半年来，北京二手楼盘成交价总体上呈上涨趋势的原因，一方面是受新房市场楼价持续上涨的支撑，另一方面是交易热点地区新房供应量有限，供需失衡依然存在，交易成本的增加在向买方转移。 　　但无论是北京还是上海，目前二手楼价均已达到可观的高位，投资收益正在逐步缩小，而风险则逐渐放大。预计此种走势一定程度上有利于抑制市场投机行为，将促使今后一段时间内，两地二手楼价涨幅趋于稳定。

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