青岛掀起造城运动市区内大盘楼市迅速崛起

    青岛地产的大盘印象应该是从2003年前后的郊区开始的，即墨市、城阳区领先市区率先做起容积在二十万平方米到四五十万平方米的相对大盘。当时即墨市的名都苑、御墅临枫以及城阳区的100福国际山庄、盛世家园等，至今还叫得很响。2004年底，浮山后爆出放量消息，人们开始对大盘有了新的期待；2005年，在整个楼市为新政震荡时，浮山后变现的“大盘”为市场注入了强心剂，包括海信·静湖琅园、海尔·东城国际等项目的浮山后新盘，几乎都保持了数十万平方米的“身材”，尤其是鲁信·长春花园，“百万平米、四千余户”的宣传深入人心。2006年，超大盘概念最终定格，几个百万平方米以上规模的新楼盘的出现，让超大盘的概念成为楼市最新流行元素。      拆迁改造孕育超大盘      2006年，青岛地产全面建设超大盘的梦想成真，首先应该归功于全面铺开的旧城改造。众所周知，土地是地产项目的载体，没有合适的可开发用地，再好的楼盘设想都是空中楼阁。过去，青岛市区被认为是大盘的荒漠，{TodayHot}也与缺乏成片开发用地有关。这使得以往青岛楼市的大盘开发只能走一条“农村包围城市”的道路。      当然，地产开发的终极目的是为了获得利润，在城乡购买力尚存在明显差距，城市居民的居住习惯和经济承受能力还未能积极配合“工作在市区、居住在郊区”的先进理念的阶段，加之宏观调控挤出投机水分，客观上造成郊区大盘的销售利空，开发商们已经开始重新思量着大盘回城与下乡的利弊。      2005年以来，市内各区域的旧城改造不约而同地展开，这为超大盘提供了实在的营建空间，于是，市内四区一批带有旧城改造背景的超大盘迅速提上了建设日程。      鲁能·领秀城以麦岛村为营建地址；颐和星苑以三姜一湾为开发基地；浙江绿城与百通地产联手，在李沧区东部打造印有 CLD名片的青岛休闲商住区项目；广业地产从虎山片区改造中获得了1800余亩开发用地；和记黄埔“插手”小港湾改造，要打造青岛的维多利亚港。      此外，城阳区的村庄改造、薛家岛的拆迁改造、四方区旧城改造，都被看作未来超大盘的出处。      超大盘为何爱与旧城改造“联姻”？青岛鑫江置业集团有限公司副总经理马建平认为，市区寸土寸金的土地供应已既成事实，很难找到可以{HotTag}营建大盘的空地，“拆出地来”应该是超大盘寻找立足地的唯一出路。      颐荣置业董事长刘伟认为，超大盘需要耗费巨大的人力、物力资源，投资风险大，从旧城改造中拿地，在某种程度上就是与政府“联姻”，获得政策优惠不说，客观上还可以节约开发成本，所以开发商将超大盘与旧城改造联系起来，主动性非常高。      超大盘掀起“造城运动”     “近期出现的超大盘与目前市场上已经存在的大盘是有区别的！”刘伟认为。过去的大盘即便规模不小，但还是结盟为一个个板块，其对政府综合配套的依赖很大，而相比较而言，在新的一年里出现的超大盘显示了与以往大盘不同的气魄：它们在政府投入的原有配套基础上，动用自身资本，极力完善各种配套设施，具有非常强的独立性。“可以这么说，过去的大盘也是小区，现在的超大盘却在‘造城’！”刘伟说。      例如中宇的颐和星苑项目，据中宇地产副总经理唐炜介绍说，其规划设计就是按照一个完整的城区来设计的，多种建筑形式满足购房者不同的要求，整个社区配套完善，双气入户，社区内建有幼儿园、学校、各组团多功能会所、超市、商业街等车位与户数比例做到1：1以上。当然，超大盘并非开发商单方打造的独立王国，很多配套设施还离不开政府的投入。百通地产品牌发展部经理薛风认为，超大盘运营者的努力方向，是将自身投入和政府投入结合起来，没有政府投入为基础，开发商独立造城并不现实。比如百通与绿城合作的青岛休闲商住区项目，也包含了市政道路、酒店、大型商场等政府投资的项目。他说：“新建超大盘项目多位于市区，让这两者的结合节省了很多成本，并且十分现实！”      超大盘影响力有多大      超大盘的批量出现是件让人兴奋的事，那么它对局部地产市场和整个青岛楼市的影响何在呢？      影响一：会不会改变市场供求      新超大盘的消息放出，有业内人士认为，新超大盘的集中出现，可能导致供应量激增，在局部区域会形成供大于求的局面。      对此，一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人指出，地产新政后，炒房因素已经从市场挤出，按照目前的房价水平，市场很难找出相当数量的实际购买力去消化这些膨胀起来的放量。可能出现的情况是，有需求的买不起，买得起的又不足以支撑放量。因此，在局部区域，个别超大盘的积压难以避免。      对此，唐炜与薛风均表现出充足的信心。唐炜分析说，从颐和星苑来说，其在运营之前就研究了需求。主力户型80平方米到 120平方米，正是市场需求最大的。该楼盘的开发和销售都会制订和执行详细的计划，“我们并不期待把房子一口气建好卖完！而是会根据市场去决定速度！”      薛风分析说，从整个市场角度看，超大盘起到的作用应该是引导需求，将需求细化并平衡。比如现在的很多年轻人喜欢在工作区域周边购房，但中心地段的房价他们又很难承受，这时在北部营建功能完善的大型社区，就可能将他们的购买注意力向北部吸引，全青岛的后 80一代都来北部购房，那么这点量也就不足为患，并且从眼下市场的刚性需求看，这个量是非常大的。比如百通的兴隆花园，尾盘阶段仍能保持日均 10套以上的成绩，就很说明问题。      影响二：能否稳住房价      房价是购房者最关心的问题。就像当时浮山后项目开盘前，对其是否可以“阻击”房价的争论一样，超大盘同样激起了大家对房价的联想。业内比较传统的观点认为，供求关系决定价格，超大盘的出现必定改变局部区域的供求关系，从而绊住房价上涨的脚步。也有观点认为，超大盘将提升整个区域的居住环境和居住质量，势必会继续抬价。      对此，唐炜认为，以中宇的项目来看，似乎对周边楼盘的价格不会产生太大的压迫感。因为中小户型居多，在周边豪宅大 HOUSE中形成自己鲜明的特色，而其所在的区域正是青岛市场最开放的区域，各种需求都在这里集中，我的房子好卖不一定你的房子就不好卖，所以从局部区域上看，至少中宇的房子不会对房价有太大影响。      薛风介绍说，超大盘的规模效应可以降低开发成本，而绿城一向奉行低开高走的价格战略，所以在青岛休闲商住区投放市场的初期，可能会对周边楼盘的价格产生一定压力，但由于开发商会控制房产入市的节奏，这个压力可能并不如想象中那么大。而随着整个社区的建设完成，周边区域的房产价格应该会得到带动。

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