涉外出租竞争日益加剧 老外租房更重综合品质

    今年，又一轮宏观调控正在如火如荼地展开，曾经被视做高额回报的住宅投资近两年随着政策环境的改变以及产品同质化趋势的出现，也不再是十拿九稳的“赚钱”行当。业内专家表示，目前住宅投资回报两极分化的倾向开始变得明显，这对于通过“购房―涉外出租”赚取高额回报的投资客而言，必须引起重视。 涉外出租竞争日益加剧 　　近期，在北京的高端尤其是涉外租务市场上发生了冰火两重天的奇怪景象———一边是降价还没人租，一边则是租房须排队。对此，戴德梁行董事岳峰刚表示，这与宏观调控的总体政策有关。他认为，目前的宏观政策导致短期内转让房屋的成本增加，从而迫使大量投资客将持有的房屋转向租赁市场，从而加大了这一市场领域的总供给量，造成了整体租金的继续下滑。 　　那么，在整体租赁市场低迷的情势下，阳光上东、棕榈泉、朝阳园等楼盘保持的高涉外出租率、高租金和高投资回报率就显得更具代表性、{TodayHot}更值得关注。 　　据“我爱我家”近期一项调查显示，目前在北京工作、学习、经商的外国人，对租住房屋有着多种需求，按月租价位，可划分为三个档次：一是每月花5000―8000美元租房。花这么高价钱租房的外国人，一般是世界500强企业、金融或证券公司的大老板、二老板等，租住的房屋大多为每月5000―8000美元的高档酒店式公寓或高档别墅；二是每月花2000―5000美元租房。租住这类价格房屋的外国人，大多是外资企业的中高层管理人员，高档公寓、别墅和顶级住宅能够成为他们的最爱；三是每月花800―2000美元租房。这批人职业范围较广，如外企中低层管理人员、外报驻京记者、外国留学生、教育工作者及其他外国租房者等。花这个价钱，既可以租到中高档公寓、别墅，也能够选择普通的公寓、甲宅。当然，租住纯民宅也不在话下。 综合品质成关注焦点 　　通过分析阳光上东这类在整体市场低迷中仍能保持高租金的楼盘不难发现，它们在地段、环境、建筑品质、人文氛围等方面都占有相当的优势，因此也吸引了大量外籍租客。比如位于朝阳公园南侧的棕榈泉，{HotTag}亚洲最大城市公园的环境和利于健康生活的硬件系统成就了这个楼盘的高投资回报。 　　同样，位于朝阳公园以北的阳光上东，其投资回报的成功程度已经与棕榈泉并驾齐驱。据阳光上东租务部提供的数据显示：从 2005年夏天开始，每月前来登记租房的租客数就常常超过登记的房源，而且租客多以外籍人士为主。已成交租客中，外籍客户占到 95%左右，其中亚洲区域客户约占 51%，欧美客户约占44%。 　　对此，仲量联行董事张红指出，外籍人士的租赁恰恰体现了“羊群效应”，即涉外租客聚集形成的独特人文氛围会吸引更多的外籍租客，从而推涨项目的租金水平，当年的棕榈泉在相当大程度上便是如此；如今，“羊群效应”也正在阳光上东上演。这些成功案例则似乎在证实，仅仅靠地段等单独因素赚取投资回报的时代已经过去，供给量的增大给予了租赁客户更多选择和挑选的空间与机会，而只有那些体现出比较高综合品质的楼盘，才能在更为激烈的竞争中胜出。 投资高档产品务必谨慎 　　尽管目前北京外籍租务市场较为看好，但专家提醒，投资高档项目一定要冷静、谨慎。 　　戴德梁行董事岳峰刚告诉记者，目前北京房价的持续走高，并不意味着租金也会跟着上升。北京公寓市场的租金售价比仍然比上海、广州、香港等地高，在过去两三年及未来两年，大量人群购买高档公寓作投资用途，并且在很多高档公寓陆续交付使用后，出租公寓的总存量会出现成倍增长。虽然越来越多外资企业进驻北京并扩大在华投资，但是在市场租赁需求没有按照同等速度增长情况下，加上不少外资企业逐年降低对外籍员工的住房补贴、进行员工本地化以压缩成本以及越来越多外籍员工在北京购房自用的情况下，公寓租金将会有所下降。 　　同时，我爱我家副总经理胡景晖也认为，租金价格是能否尽快出租成功的关键。租金应以市场价格与自己房屋的成本相结合来制定，开价过高不易交易，闲置则造成损失。同时，在选择租户的时候要全面考虑。一般来说，选择由使馆或公司支付租金的房客，并与其所属单位签订租赁合约，会比较有保障。

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