东莞今年入市地产项目报建工作遇红灯下半年楼市供应量仍吃紧？

   最近发现在东莞市城建规划局网站上的项目报批目录上，不少在年初就宣布将在今年入市的地产项目在报建工作上都遇到了红灯，项目未获得批准的发展商表示，目前正在积极等待规划局的审批工作。但记者从消息灵通人士处获悉，从今年3月到6月，东莞建设规划部门没有对一个新项目立项批准。由此，原计划准备在下半年年底上市的不少楼盘都将遭遇报建搁置的状况，而这直接导致了下半年可能不会出现原先预想的楼市供应量加大的局面，而另一方面，老百姓关注的房价问题，由于供应量依然吃紧，在今年年内也得不到真正意义上的改变，而发展商们都将遇到土地期限和流动资金的双重压力。      新盘 光打雷不下雨？ 　　 　　从年初开始，地产界内的各位专家，专业人士就对今年的楼市展开了重重猜想，大多地产圈中人都把今年当作了地产界的大热年。 　　在年初，东莞几大开发商就开始为今年的新项目忙活着，光大、中信、万科、中惠都在今年宣布新盘的计划。一时间地产圈{TodayHot}中，不少地产人士都对今年东莞的地产开发是否过量担心了一把。可是到了“五一”黄金周前后，市场上的地产卖家仍然是光打雷不下雨。只是房地产商们一个劲要预热市场，但是真正开卖的楼盘单位却并不多。 　　就所谓黄金楼市的今年“五一”而言，从记者在城区踩盘的情况看，今年“五一”销售的楼盘数量和套数都大大低于往年。而在上半年期间推出的单位在几个月的消化下都已经所剩无几了，目前还在卖的楼盘，南城的中信凯旋城三期、景湖春晓等都只剩一些尾货。到现在依然还有少量单位在售。从货量看，上半年以来，城区范围内并没有实际太多的单位面市。 　　据了解，早在年前通过媒体放出消息计划在今年亮相的楼盘中，除了部分安安静静等待工程周期或者报批手续的项目外，还有一些楼盘尤其是年中准备发售的楼盘都在上半年尤其是趁“五一”黄金周为自己的楼盘造市，目的是吸引消费者眼球，在购房人群中混个眼熟。未卖先成市，做做VIP登记，用额外优惠引起关注等等，目的是要为下半年楼盘开卖预热，提前储客。 　　去年一直信誓旦旦要入市的“景湖湾畔”还是没有赶上去年的末班车，而规划以别墅为主、计划在今年上市的“湖畔湾”目前也悄无声息。去年不少传闻开发的项目都由于工期等问题延滞到今年还未推向市场。与此同时，在万科的项目展示会上，万科宣布今年的四大项目都会有所大动作，放量也不在少数。从目前出台的政策看，这些项目或者这些项目的部分单位会否受到政策的“拖累”，暂缓上市都不得而知。 　　不过从新盘的进展速度看，要进入实际销售阶段恐怕并非一朝一日，发展商的储客行动看来还要进行相当一段时间了。     开发商报批问题将影响推广 　　 　　说起今年上半年的放量小，年初，原三元盈晖投资发展有限公司策划总监张立平曾向记者表示，认为上半年放量少的原因主要是跟项目的工程进度有关，张立平说，“大家说的今年开发量大其实主要是由于土地政策的影响，由于国家规定，从拿地到开发土地的时间已经缩短到两年，使不少开发商都必须在两年内就要对手上存有的土地进行开发，尤其是由于历史原因，早年一些发展商曾一度大规模拿地，导致手上囤积了不少土地，这也直接形成某些发展商必须在今年对很多块土地进行集中开发的原因，加上去年受地产政策影响，不少开发商并没有贸然出击，多采取观望的态度，导致原来宣布在去年开发的项目拖到了今年。” 　　张立平的话在今年上半年确实得到了印证，而且发展商们也由此加紧了开发步伐。 　　可是令张立平这些地产职业经理人没有预料到的是，6月初国家对于房地产的组合拳政策再次连环抑制楼市泡沫。而这次出台的政策也让东莞的地产商们开始驻足观望。尤其是因为政策的原因，东莞的不少新项目报建也都进入缓冲区，政府对新地产项目的报批按下了暂停键。 其实，在这之前，很多数据和资料都显示，本来今年下半年地产的开发量大，但是，从现在的情况看，即使已经在这之前取得了项目的报批手续，但由于房地产政策的不明晰，发展商能否将旗下的产品在今年内如期推出市场确让地产商自己也很难讲清楚。 　　从目前记者了解的情况看，很多产品没有推出市场的原因除了工程工期的问题外，政策对东莞地产的影响的显而易见的。从发展商的角度看，只要工程进度达到可以卖房的标准，发展商是一定会尽快推出来卖的，原因很简单，房子不早一天卖，资金就不能早一天回流，所有的费用开销都要多付出一天，卖房的成本也就增加一天，资金流要经历巨大的考验，尤其是资金并不充分的发展商，希望早些把房子而且希望尽快出手以套现的方式减少贷款压力。以前，一个项目从报建开始到项目的开工再到封顶拿到预售证，这个周期起码要一年以上，但就目前的情况看，这个周期恐怕要延长了。 　　在规划报建走入慢车道的现在，开发商除了对规划报建工作承担了一定的压力外，目前面临土地问题巨大的压力。 　　据了解，今年以来，东莞国土局把处理土地闲置问题作为今年全年工作的重点，对没有在规定时间开发的闲置土地，都采取了相应的管理措施，征收土地闲置费。 　　从这个情况看，发展商除了要报建项目外，另一方面还要在指定的时间内完成土地的开发任务，这对于受政策影响而暂缓报批工作的项目来说，他们无疑成为了进退两难的夹心饼干。 　　不过，从政府的层面来看，目前东莞房管部门正在密切关注广东省制订的“国十五条”政策解读细则的出台，广东省的房地产政策将直接决定东莞政府相关部门对房地产市场的管理。由此，在这样的情况下，相信在细则出台后，报批工作将慢慢恢复正常，但是否会调整报批的手续和细节就要等政策出台后才见分晓了，而开发商尤其是有新项目在手，正等待报批的开发商{HotTag}们，在目前的这段时间内，除了观望还是观望。在这两年土地大限的时间内，新项目的开发商，尤其是时间逼近两年的开发商目前能做的也只有尽人事、听天命了。     房价下半年难有大变化 　　 　　说到房子，房价是个逃不过、避不开的敏感话题，今年年初，在农历年春节过去一个多月以后，位于南城的御花苑便以十年内东莞的最高房价出售其高档洋房，一时间房价成为了老百姓关注的焦点，在此过程中，不少市民频频出手，紧急购房。而年初宣布的不少新盘还没能进入最后的实际销售阶段，再加上去年国家政策影响，开发量跟购买量相比就明显不足了，在此情况下，东莞的地产市场出现了青黄不接的局面。住宅的供应量明显不足。 　　上半年的地产市场是热闹的，虽然卖的楼盘不多，但由于房价增长过快，让不少市民都对东莞地产表示关注。从过完农历年到现在，投入市场的仍然是去年底就开始叫卖的几个大盘，像“中信凯旋城三期”、“金地格林小城三期”、“景湖春晓”、“星河传说”等等。而进入“五一”黄金周以后，这样一个消费旺期也并没有在市场上出现更多的新品，新住宅项目基本上无一露出水面。 　　放量的减少直接导致了上半年楼价的上扬，加上建设楼盘的各项成本都在增加，发展商都纷纷鼓起勇气，抬高均价，发展商的好日子并没有过上几天，6月，抑制房价的国家政策频频出台，在政策的作用下，房价的增长速度似乎也降了下来。而在消费者大呼房价过高的同时，有人曾预测10月会是东莞楼市的拐点，而从目前的情况下，影响楼市的拐点实际意义上已经在6月就提前登陆东莞了。而房价在仍然没有太多供应量的情况下，通过市场杠杆功能的作用，房价仍然有一定的上升空间，但是，由于政策的影响，在贷款紧缩的情况前，不少开发商定价策略很可能会有所改变，快速回笼资金可能是不少发展商都会首先考虑的营销思路。 　　镇区盘有望在政策中受益 　　 　　跟东莞市区土地的紧张程度相比，拥有大量土地的镇区已开始凸现房地产开发的优势，从“五一”开始，镇区盘越来越明显的优势被更多人所认知。在“五一”黄金周假期，楼盘相对城区楼盘活泼得多，不少楼盘都选择在五一左右开盘，其实镇区的楼盘项目一直在频频上马，不过由于镇区楼盘较为分散，似乎让人感觉规模上并不明显。 　　一直以来，镇区的地产发展虽然没有像城中四区那样频密，但还是吸引了不少业界人士的目光，不少经验丰富的发展商频频在镇区拿地，尤其是经济发达的镇区，良好的经济发展势头以及优厚的居民收入，都是开发商进军镇区的原因，当然最重要的是镇区拿地相对容易，尤其是跟镇区一些有地却没有开发经验的公司合作成为不少东莞大地产公司的首选合作方式。 　　当然，有知情人透露，镇区楼盘频频开花的原因还因为报批手续的相对简单化，而这些原因都从侧面将项目更多地带入镇区，发展商在镇区有相对优惠的政策和人脉关系，这对节约开发项目的人力成本等方面都有不小的作用。 　　记者有理由相信，镇区的开发一定是东莞房地产开发的新重点，而这个时间可能就从今年开始，镇区盘很可能在缩紧的城区项目夹缝中伸出大手来欢迎广大的购房人群，越来越多的开发商将会加入镇区地产发展的队伍。 　　但是，无论把90平方米限制在套内还是建筑面积，在镇区，大户型的楼盘要迅猛发展可能还需要时间，尤其是经济发展好的镇区，一直物质生活优厚的东莞居民大多对90平方米概念并不感冒，从这个角度看，大户型的优势在镇区虽有空间但跟国家政策的制订息息相关。

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