地产中介揭开面纱 进入发展新阶段

随着世联地产  （002285 股吧,行情,资讯,主力买卖）登陆资本市场 　　在世人的眼中，房地产中介让人既爱又恨：一方面地产中介利用自身广泛的信息渠道和专业服务为急于买卖房屋和租赁房屋的交易双方牵线搭桥，提供了极大的便利；另一方面由于整个地产中介市场欺骗消费者的现象时有发生，其社会形象一直不佳。 　　随着A股市场第一家以房地产中介为主业的上市公司世联地产正式登陆深圳中小板市场，资本市场规范透明的信息披露制度使得我们能够近距离地了解地产中介这个让人既熟悉又陌生的行业。 　　从无到有 逐渐规范发展 　　房地产中介服务行业在国外已经有近百年的历史，但是在我国的发展历史还只有二十多年，它是伴随着改革开放和房地产市场的发展而逐渐成长起来的一个新兴行业。 　　中国最早的地产中介公司出现在改革先锋地区深圳。1988年12月国际房地产咨询股份有限公司在深圳成立，成为我国第一家地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。这主要与当时深圳房地产市场相对市场化程度较高并且靠近香港有关。 　　20世纪90年代前后，上海也开始出现少量房地产经纪企业。 1993年随着来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，大批本土房地产代理企业纷纷成立。当时的深圳地区房地产经纪业务最为发达，相关中介机构达到了近70家，香港的中原地产、世华地产也开始进入大陆市场。但在全国的其他城市基本上还没有地产中介服务的概念。而且当时全社会对于地产中介提供的各种服务还未完全认可。 　　直到1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪行业在经济发展中的地位才逐步为社会所承认。1997年发生的亚洲金融危机为地产中介行业的发展提供了契机。由于金融危机和当时国内的宏观调控，中国的整个地产市场发生重大调整，大量房地产开发企业出现销售困难，尤其是房地产市场化程度较高的深圳经济特区。这为房产经纪行业提供了难得展现身手的机会，大批地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业各个环节。 　　1998年中国停止了福利化分房政策，开始了全面住房体制改革，地产中介行业再次迎来新的发展机遇，在全国各地遍地开花。据业内人士保守估计，目前地产中介服务机构已超过3万家，从业人员逾百万。不过，由于进入门槛低，相关工作人员素质不高，整个行业很快陷入激烈竞争之中。鱼龙混杂的局面使得该行业不断出现欺诈客户、挪用甚至席卷客户保证金潜逃等各种恶性现象。 　　进入2003年以后，由于整个市场的逐步成熟规范，世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等一批有实力的连锁企业开始出现。2007年至2008年中国房地产市场出现的巨幅调整再次对整个行业进行了一次优胜劣汰的洗礼，同时政府相关部门对地产中介行业监管也进一步趋严。 　　登陆资本市场 迎来新发展 　　8月28日，A股市场第一家以地产中介为主业的上市公司世联地产正式登陆深圳中小板市场。上市首日该股的收盘价为26.83元/股，涨幅为36.33％。业内人士认为，资本市场的高度认可表明地产中介服务行业已开始进入一个新的发展阶段，传统的二手房经纪业务已经不再成为行业发展的重点。 　　以世联地产为例，顾问策划业务、代理销售业务和经纪业务是其目前三大主要业务。其中顾问策划业务、代理销售业务是其业务收入和盈利的主要来源，常见的二手房经纪业务反而处于次要地位。世联地产2009年中期报告显示，今年上半年随着全国主要城市房地产成交量大幅上升，公司上半年实现营业收入2.79亿元，同比增长13.6％；归属母公司净利润6385.6万元，同比增长62.3％。其中，代理销售业务实现收入1.95亿万元，同比增长37.0％；顾问策划业务收入为5643.56万元，保持快速增长趋势，近三年来的年复合增长率为56.12％。投资者最为常见的二手房经纪业务收入为2471.57元，是世联地产最为薄弱的业务。 　　据了解，在经纪业务上，截至2008年3月31日，世联地产下属的世联行在深圳经营48家门店。世联地产也坦陈，由于子公司世联行起步较晚，目前规模较小，难以与深圳市大型房地产经纪公司相比。这表明，那种一间门面房、几个业务员就可以成立一家公司并活得很滋润的时代已经一去不复返。 　　从世联地产的募集投向来看，顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目是此次募集资金的主要投入方向。其目的是用募集资金以珠三角区域、长三角区域、环渤海区域和西南城市群为中心，向其周边经济辐射区范围内的二、三线城市扩张，投资增建新的分支机构，进行以区域中心城市为管理支持平台的网状布局，在占有比较优势的顾问策划业务基础上，不断延伸代理销售业务。二手房中介业务并不是其发展的重点。 　　据悉，根据发达国家房地产市场发展的规律，房地产开发与代理销售的分离，是检验房地产市场是否成熟的标志。随着国内房地产行业的整合、房地产开发商的集约化、规模化经营，房地产行业的开发与代理销售分离是市场发展的必然趋势。

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