拿地太积极 超两成房企经营现金流为负

上市房企三季报已经披露完毕。记者经整理发现，虽然98家上市房企绝大多数在今年前三季度都赚得盆满钵满，但销售毛利率却开始出现下挫。与此同时，有23家房企今年前三季度经营性现金流量净额为负值，约占A股上市房企总数的23.5%。而在98家上市房企中，万科A(000002，SZ)的经营性现金流量净额是最为充沛的。 　　业内人士指出，虽然房企销售状况良好，但从今年第二季度末开始，房企在土地购置和新开工项目方面的成本增加，最终导致其经营性现金流量出现收紧。 　　四大房企业绩全线飘红 　　中国指数研究院的分析人士指出，由于房地产市场的持续回暖，房地产企业的销售情况呈现明显增长态势。 　　以招商地产(000024，SZ)、保利地产(600048，SH)、万科A和金地集团(600383，SH)这四大上市房地产企业为例，这4家企业第三季度业绩全线飘红，单季净利润增幅依次179%、67.44%、101%和338.3%。 　　万科A公告显示，公司前三季度累计实现营业收入295.44亿元，净利润29.58亿元，同比分别增长31.06%和29.92%，预计公司2009年全年业绩将创历史新高。保利地产今年前三季度实现营业收入114.51亿元，同比增长71.09%，实现净利润17.87亿元。 　　尽管较多房企今年销售收入创下新高，但值得注意的是，其中不少房企今年前三季度的经营性现金流量净额还是负值。Wind资讯数据显示，在98家沪深上市房企中，有23家今年前三季度经营性现金流量净额为负值，约占总数的23.5%。 　　记者发现，在98家沪深上市房企中，万科A依然是前三季度经营性现金流量净额最为充沛的企业。《每日经济新闻》记者从Wind资讯获得的数据显示，从今年前三季度的经营性现金流量净额来看，万科A以超过112亿元排在首位，保利地产以约52.3亿元紧随其后；招商地产以51.5亿元排在第三位。华侨城A(000069，SZ)、华发股份(600325，SH)位列第四、第五位。 　　Wind资讯数据显示，98家沪深上市房企经营性现金流量净额合计约497亿元，而该数据在去年同期约为-363.7亿元。 　　踊跃拿地导致现金紧张虽然销售情况良好，但有业内人士指出，从今年第二季度末开始，土地购置和新开工项目方面的成本增加，是导致部分房企经营性现金流量收紧的主要原因。 　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，今年以来，房地产市场经历了去库存阶段，开发商资金状况已有所改善，土地市场也因此日趋活跃。 　　克而瑞(中国)研究中心的数据显示，在10月23日至10月29日这一周，研究中心监控的全国37个城市中，上海、广州、南京等21个城市有土地成交，成交地块122幅，成交土地面积775.41万平方米，其中经营性用地面积630.56万平方米。这一周，多个城市诞生了当地的新地王，其中，被雅居乐以43.41亿元竞得的广州科学城地块成为广州的新"地王"，溢价率高达152%，此外，中海也分别以41亿元、38.2亿元的总价将重庆和佛山的"地王"收入囊中。 　　记者了解到，今年以来保利地产在土地市场上的表现也堪称活跃。保利地产前三季度实现房地产销售签约金额323.35亿元，在业绩大幅上升的同时，在新增土地方面表现也较为突出。10月20日，保利地产在南京、佛山、广州三地同时拿地，创下了一天连续拿三幅地块的历史纪录。如果加上10月10日在杭州的新增土地，保利地产仅10月份拿地资金总额就近百亿元。 　　截至10月底，保利地产今年在全国购地累计资金总额超过200亿元。中国指数研究院的分析人士指出，保利地产今年以来良好的销售业绩，是促使其积极增加土地储备以保障公司未来开发需要的主要原因。 　　尽管土地市场逐渐升温，但李庆贤认为，目前的土地出售价格并没有过多偏离市场的基本面。比如说，位于浦西市中心的商业用地楼板价2.8万元/平方米，其对应的售价大约在5万/平方米，而这一售价与目前区域内甲级写字楼的评估价格接近。 　　销售毛利率下降 　　记者发现，在98家已经公布三季报的房地产企业中，不少企业总资产周转率和销售毛利率都有不同幅度的下滑。今年前三季度，98家房地产企业的平均总资产周转率约为0.18次，而去年同期平均总资产周转率则约为0.23次；去年前三季度平均销售毛利率约为38.22%，而今年同期则下滑至37.49%。 　　分析人士指出，拿地成本上升是房企利润空间被压缩的主要原因，房地产企业应在土地储备和销售之间保持动态平衡，以减少未来可能存在的资金链风险。 　　李庆贤表示，央行2003年6月颁布的121号文件规定，开发商不得以贷款缴纳土地出让金，因此，开发商买地能力直接取决于其资产与现金流状况。 　　记者从高力国际获得的资料显示，截至9月底，今年国内主要房地产开发商在A股和港股市场筹资超过1000亿元，在债券市场筹资约400亿元。除此之外，这些开发商还获得了1500亿元的信贷额度，以助其进一步改善现金流状况。

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